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부동산전문변호사 상가 명도소송 인도명령과의 차이점은?

임차인의 권리를 보호하기 위해 상가임대차보호법이 시행되고 있는 만큼, 임대인도 자신의 정당한 권리를 보호받아야 할 필요가 있습니다.

만일, 임차인의 불법행위가 지속되어 퇴거를 요구하였으나 임차인이 이에 불응한다면 법원에 상가를 명도 하도록 청구할 수 있습니다.

상가에 대한 명도소송과 인도명령의 차이점에 관하여 부동산전문변호사와 자세히 살펴보겠습니다.

상가 건물을 인수한 한씨는 해당 건물에서 옷 가게를 운영하고 있던 오씨에게 보증금과 임대료를 기존 금액의 세 배 이상 인상할 것이라며 통보하였습니다.

오씨는 이를 받아들이지 않았고 이에 한씨는 상가에 대한 명도소송을 제기하였습니다.

법원은 상가건물 임대차보호법 상 5년 간 보장된 계약갱신 요구권 기간이 이미 지난 상태라며 한씨의 손을 들어주게 되었습니다.

하지만 오씨는 이러한 판결에 불복해 가게를 계속 점유했으며 수차례 이어진 강제집행을 저지하다가 신체 일부를 다치기도 하였습니다.

이러한 갈등은 2년간 지속되다 결국 오씨는 한씨에게 폭행을 가하게 되었고, 결국 폭행죄로 고소당하게 되었습니다.

이처럼 실제 상가 명도소송과 관련되어 다양한 분쟁과 예기치 못한 문제가 발생하는 경우가 많습니다.

따라서 소송을 제기하기 전부터 현재 상황을 면밀히 살핀 후 그에 맞는 적절한 대응을 진행해야만 임차인과의 분쟁이 원만히 해결될 수 있을 것임을 부동산전문변호사가 설명드릴 수 있습니다.

그렇다면 명도소송은 무엇일까요?

상가나 부동산의 점유자가 적법한 이유 없이 부동산의 인도를 거절하는 경우 부동산을 비우고 넘겨달라는 것을 청구할 수 있는 소송입니다.

◆ 명도는 언제 진행할 수 있을까요?

- 경매 낙찰 후 점유 권한이 없는 자가 점유하고 있는 경우

- 임대차기간이 종료되었음에도 임차인이 점유하고 있는 경우

- 인도명령 신청기간이 경과한 경우 등

이렇듯 다양한 이유로 상가에 대한 명도를 청구할 수 있으므로 부동산전문변호사의 법적 도움을 통해 자신의 정당한 권리를 요구하시길 바랍니다.

그렇다면 상가 명도소송이 인도명령과 다른 점은 무엇일까요?

◆ 명도소송

1. 신청 시기 : 제한이 없습니다.

2. 신청 대상 : 대항력 있는 점유자를 상대로 합니다.

3. 진행 과정 : 소송 제기에 의한 심문 후 판결합니다.

4. 소요 기간 : 소송 제기 후 5개월 내외의 기간이 소요됩니다.

◆ 인도명령

1. 신청 시기 : 대금 납부 후 6개월 이내에 진행해야 합니다.

2. 신청 대상 : 소유자, 채무자 또는 대항력이 없는 점유자를 상대로 합니다.

3. 진행 과정 : 소유자 또는 채무자의 경우 심문을 진행하지 않습니다.

4. 소요 기간 : 명령을 신청한 후 2주 ~ 3주 내외로 결정됩니다.

조씨는 윤씨가 소유한 건물의 1층에서 미용실을 운영하던 중, 임대료 및 관리비를 연체하게 되었습니다.

이에 윤씨는 내용증명을 통해 수 차례 관리비와 임대료를 지급해 줄 것을 요구하였으나, 조씨는 반드시 납부하겠다는 확인서만 작성하였을 뿐 실제로는 어떠한 금원도 지급하지 않고 있었습니다.

윤씨는 임대료를 납부하지 않은 채로 계속해서 영업을 이어가며 수익을 얻고 있는 조씨가 괘씸하여 결국 부동산변호사를 선임하여 명도소송을 제기하게 되었습니다.

윤씨의 변호인은 조씨가 관리비와 임대료를 2기 이상 체납하였고, 임대차계약서에 의거하여 조씨와의 임대차계약을 적법하게 해지 할 수 있으므로 임대차계약해지에 따라 상가를 명도할 것을 주장하였습니다.

또한 연체한 임대료와 관리비 등의 손해에 대한 손해배상까지 함께 청구하였습니다.

이에 법원은 조씨는 윤씨에게 상가를 인도하고, 임대료와 관리비를 다 갚는 날까지 연 25%의 비율에 의한 금원을 지급하라고 판결하였습니다.

위의 사례와 같이 임차인이 2기 이상 임대료를 연체하였다면 임대인은 적법하게 임대차계약을 해지 할 수 있는 권리가 있습니다.

이를 통해 상가 명도소송을 진행할 수 있으며 더 나아가 임대료 연체로 인해 발생한 손해에 대하여 손해배상까지 청구할 수 있다는 점 부동산전문변호사가 설명드릴 수 있습니다.

상가의 경우 임대차계약에 따라 임차인과 다양한 법적 분쟁이 발생할 수 있으나, 반드시 전문 법률 지식이 있어야만 상황을 원만히 해결할 수 있을 것입니다.

법무법인 송경은 상가 명도소송을 비롯하여 다양한 부동산소송에 대해 부동산전문변호사가 의뢰인과 직접 1:1 상담을 진행해 드리고 있습니다.

신뢰할 수 있는 법적 해결 노하우를 지닌 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사를 중심으로 부동산소송전담팀을 구성하여 명쾌한 법적조력을 제시 해드리고 있습니다.

한 건물주인 옹씨는 손씨와 2년의 임대차에 관한 약정을 했습니다.

이 후에 2년마다 1번씩 약정을 갱신하여 4번의 계약을 하며 오랜 기간 계약관계를 유지하다보니 한두 달 정도의 세를 밀리는 것에 대해 옹씨는 어느 정도 손씨를 이해를 해 주었습니다.

그러나 계속되는 불경기로 손씨는 계속해서 세를 내지 못하는 상황이 되었고 이 같은 상황이 7개월이나 지속되게 되었습니다.

이에 옹씨는 더는 참지 못하고 임차인 손씨에게 월세가 과도하게 밀렸기에 더 이상의 계약 관계를 유지할 수 없다며 계약해지 통보를 하였지만, 손씨는 거부하고 나가지 않았습니다.

아무리 건물의 주인인 상황이라 할지라도 개인이 강압적으로 퇴거를 하게 된다면 불법으로 고소를 당할 수 있으므로 옹씨는 곧장 부동산전문변호사를 찾아 도움을 요청하였고, 손씨를 상대로 명도소송을 준비하였습니다.

이처럼 실제로 우리 주변에 흔하게 발생되는 건물주인과 세입자간의 문제에서 임대인은 명도소송을 통하여 법적으로 권리를 주장할 수 있습니다.

최근 집주인이 불법 세입자를 대상으로 자리를 비워달라는 취지로 법적 다툼을 하는 명도소송이 자주 발생하고 있습니다.

명도소송이란.
집주인이 실 거주를 하기 위하여 세입자에게 자리를 비워줄 것을 요구하는데 비우지 않거나 또는 세입자가 임대료가 연체된 상황에 비우지 않는 상황에서 제기할 수 있는 소송을 말합니다.

명도소송의 경우. 보통 부동산점유이전금지가처분과 함께 진행합니다.

부동산점유이전금지가처분이란.
부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로, 해당 물건을 본 집행 시까지 그대로 유지하게 하는 것을 말합니다.

즉, 명도소송을 할 예정이니 위장 세입자나 다른 사람에게 해당 부동산을 넘기지 말고 채권자에게 부동산을 넘길 것을 조치 취하는 처분을 뜻하는 것입니다.

가처분신청과 관련 있는 것이 바로 제소전화해입니다.

당사자 간에 민사 분쟁이 소송으로 번지는 것을 방지하고자하는 절차 중 하나로 소송 전에 법관 앞에서 화해 조서를 받는 것과 같습니다.

이를 통하여 확정 판결과 같은 효력 및 강제집행 등으로 이어질 수 있습니다.

그러나 이러한 절차를 했음에도 불구하고 월세를 지불하지 않고 집 또는 상가 등을 비워주지 않는다면, 결국 명도소송을 통하여 정확하게 해결을 해야 합니다.

상가임대차보호법 개정안 시행 이후로 집주인과 세입자 간의 분쟁 등이 이어지는 가운데, 소송을 당한 측이나 소송을 제기하는 측이나 모두 법률적 지원이 필요할 수밖에 없게 되었습니다.

세입자가 처음 계약한 2년의 당시에, 이후 2년을 더 거주할 수 있도록 한 '계약갱신요구권'과 갱신될 때 임대료의 5% 이상을 인상하지 못하게 한 개정안 등을 비롯하여 여러 가지로 바뀌어가는 법률에 대응하기 위해서는 반드시 먼저 관련법에 풍부한 지식을 보유한 부동산전문변호사의 자문을 구해야 합니다.

특히, 집주인이 실 거주 하고 있다면 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 등. 여러 변수가 존재하기 때문입니다.

상가임대차보호법 개정에도 불구하고 임대차 계약기간의 만료, 임대인의 동의 없는 임차물 전대 등의 문제가 발생한다면 물론 일방 해지가 가능하기도 합니다.

또한 임차인의 부동산 훼손 및 멸실 등의 상황이라면 이 역시도 해지 및 소송으로 이어질 수 있습니다.

그러나 이러한 상가임대차보호법이 적용되는 건물인지 혹은 명도소송이 가능한지 여부에 대해서 나 홀로 파악하기 또한 결코 쉽지 않습니다.

그렇다면 상가임대차보호법이 적용되는 상가건물임대차는 어떠한 대상일까요?

사업자등록 대상이 되는 건물이어야 합니다.

이는 임대차 목적물인 건물이 영리를 목적으로 하는 영업용인지에 대한 판단이 필요한 것입니다.

상가든 집이든 지속적으로 임대료를 미납하는 등으로 계약해지 의사를 통지하는 과정에는 반드시 많은 어려움과 분쟁이 존재하며, 명도소송의 경우에는 6개월에서 1년가량, 또는 복잡한 관계가 얽혀있다면 그 이상의 기간도 소요될 수 있는 소송이기 때문에 반드시 해당 사안에 대한 경험이 많은 부동산전문변호사와 함께 하는 것이 명쾌한 해결책이 됩니다.

법무법인 송경의 부동산전문변호사는 사무장이 아닌 전문변호사가 직접 의뢰인과 일대일 상담을 진행하고 있으며, 그동안 부동산 관련된 수많은 소송 경험을 통한 노하우로 의뢰인에게 최적의 해결책을 마련하고 있습니다.

건물이 노후화되거나 재개발이나 재건축을 통해 부동산 가치를 높일 때, 세입자 등이 건물이나 토지를 계속 점유하여 재건축에 문제가 생길 수 있습니다. 이처럼 세입자가 인도를 거부하는 경우 가능한 재건축명도소송에 대해 알아봅니다.

재건축명도소송 관련한 요건이 규정된 법률부터 살펴보겠습니다. 관리처분계획의 인가나 고시가 된 경우에는 이전 소유자나 전세권자, 임차권자 등의 이해관계인이 더 이상 해당 토지나 건물을 사용 수익할 수 없으며, 사업시행자가 대신 사용 수익할 수 있습니다. 

하지만 관리처분계획상 포함되지 않은 범위까지 그 효력이 미치는지가 문제되는데요. 정답은 그렇지 않습니다. 따라서 무단으로 토지, 건물을 점거하거나 관리처분계획에 포함되지 않은 이해관계인의 경우에는 도시정비법상 점유를 배제할 수가 없습니다. 이에 대비해서 사업시행자가 소유자나 조합원을 대위하는 방식 등으로 철거와 인도를 구하게 됩니다. 세입자의 입장에서는 관리처분계획이 인가된 후 재건축명도소송을 제기한다면, 보증금 등을 반환받지 못한 이유와 이주비 등의 이유로 항변이 가능합니다.

명도소송은 청구원인에 따라 재판상 항변과 전략이 달라집니다. 청구원인은 명도를 청구하는 원고의 주장을 말합니다. 재건축명도소송에서 사업을 위한 조합의 명도청구는 정비사업에 대한 법리체계가 익숙하지 않으면 재빠른 대응이 어렵습니다. 또한 언제 준비하고 대응하며 상대를 압박할지에 대한 단계별 전략이 필요한 부분이기 때문에 실력있는 법률 전문가의 노련함이 발휘되는 부분입니다.

재건축명도소송 관련 법률을 살펴볼까요. 도시정비법 제81조에서는 건축물 등의 사용이나 수익을 중지하고 철거하는 것에 대해 규정하고 있습니다. 기존의 토지나 건축물의 소유자 등의 권리자는 관리처분계획인가 고시가 있다면 이전고시가 있는 날까지 기존의 토지나 건축물을 사용하거나 수익할 수 없습니다. 그러나 사업시행자의 동의를 받았거나 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 손실보상이 되지 않은 경우에는 예외적으로 부동산의 사용 수익이 인정됩니다.

도시정비법 제70조에서는 지상권 등의 계약 해지를 규정합니다. 정비사업을 시행하여 지상권, 전세권 또는 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없다면 그 권리자는 계약을 해지할 수 있습니다. 이렇게 계약을 해지할 수 있는 자가 갖는 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있습니다.

금전의 반환청구권의 행사로 이를 지급한 사업시행자는 해당 토지 등 소유자에게 구상할 수 있습니다. 시행자는 구상이 불가한 때에는 토지 등의 소유자에게 귀속될 대지나 건축물을 압류할 수 있습니다. 이 경우 압류한 권리는 저당권과 동일한 효력을 가집니다.

재건축명도소송의 청구원인 유형에 따른 소송 진행과 항변을 살펴보겠습니다. 먼저, 소유자에 대한 명도청구의 경우를 알아봅니다. 조합은 모든 건물을 철거해 공사 착공을 위해서 정비구역 내의 모든 부동산 소유자들에게 명도청구를 합니다.

먼저, 조합원이었다가 분양신청을 하지 않아 청산자가 된 자에게는, 명도 청구시 청산금 받기 전까지 명도에 응할 수 없다는 항변을 해야 합니다. 청산금을 받기 위해서는 부동산 감정을 받아야 합니다. 이를 위해 반소를 제기하면서 현금청산금 청구의 입증을 위하여 감정 신청을 하여야 하는 경우도 있는데요. 만약 소유한 부동산이 철거의 시점에 있다면 건물의 제대로 된 평가를 위하여 증거보전 신청을 해야 합니다. 이러한 항변을 통해 소송의 기간이 길어질 수 있는데요.

이와 달리 조합원이고 분양신청을 한 경우라면, 청산자가 아니므로 청산금을 받지 않은 상태에서 명도청구를 당하게 됩니다. 이처럼 조합원인 자에게 명도 청구시에는 조합원 신분을 이유로 정관상 기재된 소유권이전등기와 같은 신탁등기 청구를 할 수 있습니다.

다음의 청구원인 유형은 세입자들에 대한 명도청구의 경우입니다. 세입자들은 도시정비법상 조합을 상대로 보증금반환청구가 가능합니다. 조합은 세입자에게 이를 지급하고 후에 소유자에게 구상해야 합니다. 세입자들은 주거이전비나 영업손실 보상금 등을 받지 못했단 이유로 명도를 거부할 수 있습니다.

또한 관리처분계획 자체가 무효나 취소되어야 하는 항변이 있다면, 정비사업에서 조합이 명도청구가 가능한 근거는 도시정비법상 규정되어 있습니다. 이는 관리처분계획인가가 고시되었음을 전제로 합니다. 계획 자체가 잘못되었다면 명도청구가 무효가 됩니다. 계획이 유효해야 하는 것이죠. 이와 같이 관리처분계획에 대한 소송은 행정소송은 별도의 소송을 제기하는 것이 좋습니다. 만약 그 하자가 중대한 경우에는 명도소송에서 항변해볼 수 있습니다. 그 후 관리처분계획에 대한 취소나 무효 소송을 제기해두어 행정소송 종결시 까지 명도소송이 끝나는 것을 막을 수 있습니다.

이 밖에도 사업시행계획이나 수용절차상 하자를 문제삼아 명도를 거부할 수 있습니다. 정비사업상은 이해관계만큼이나 유형도 다양해서 복잡하게 얽혀있는 사건이 대부분입니다. 따라서 정비사업과 관련 법령에 정통한 부동산전문 변호사를 통해서 부동산 재건축명도소송은 신중히 접근해야 합니다.

부동산소송 중 명도소송은 그 비율이 높습니다. 그 만큼 임대인이나 소유자의 입장에서는 임대차계약의 해지나 종료 후에 명도를 받기가 어렵다는 것인데요.  

부동산소송에서 명도소송은 소멸하는 권리 전에 대항력을 가진 임차인 등이 인도명령 대상이 아닌 경우와 인도명령 대상자이지만 매각대금 기일 후 6개월이 지나 점유자가 임의 인도를 거부하는 경우에 명도소송을 제기합니다. 그 소송의 승소로 강제집행을 실행하는 것입니다.

민사집행법상 부동산소송인 명도소송 당사자는 제한적입니다. 대항력있는 선순위 임차인에게 명도소송을 제기해도 법원은 동시이행 판결을 내립니다. 이는 매수인이 명도소송의 이익은 불가합니다. 그러나 인도명령이 아닌 자에 대한 명도소송은 가능합니다. 

인도와 명도를 혼용해 경매에서 채무자나 소유자 등에 대해 매수인에게 점유이전을 명하는 경우 인도명령이라고 합니다. 경매와는 별개로 점유자 등에 대해 소송을 제기할 때에는 명도소송입니다. 명도소송은 6개월이 보통입니다. 원고 승소가 명백하여 본인이 직접 재판에 참여해도 동일합니다. 인도는 순수하게 사실상 지배를 타인에게 이전하는 겁니다. 명도는 사인간의 인도가 불가할때 공권력에 기해 강제적으로 점유를 이전하는 것입니다. 

인도 집행은 부동산에 대해 채무자의 사실적 지배인 점유를 해제하고 수취해 채권자에게 이전하는 부동산소송 절차입니다. 명도집행은 채무자를 퇴거시키면서 반출 후 목적물을 비워 채권자에게 점유이전을 집행합니다. 만약 소유자가 명도소송을 제기한 다음에 점유자가 변경되면 새 점유자에게 재신청해야 합니다. 따라서 인도명령 신청과 달리 기간이 많이 소비됩니다. 명도소송시 점유이전에 대한 금지가처분 신청된 이후에 승소해도 본집행까지 가능합니다.  

다음은 명도소송 신청과 집행 절차입니다. 명도소송시 소유권 이전등기가 완료되면, 원고와 피고의 주소, 청구 취지와 원인 등을 기재하고 자료를 첨부해야 합니다. 이를 법원에 제출하고, 명도소송시 법원과 각 당사자에게 부본을 첨부해야 합니다. 일반 건물일 경우 부동산 목록과 도면이 필요하고 인지대와 송달료를 부동산의 과표를 기준으로 산정해 법원에 제출합니다. 이러한 부동산소송 서류가 작성되면 매가허가결정서와 등기증명서와 부동산 도면, 피고의 등본 등의 자료 제출이 요구됩니다. 

명도소송 신청자는 매수인이나 상속인이 해당됩니다. 매수인의 경우 차순위 매수신고나 경매 매수를 신청한 채권자 등의 경우를 말합니다. 명도소송 대상자는 인도명령 대상자와 임차인을 말합니다. 인도명령 대상자는 대금을 납부한 후 6개월 내에 신청하지 못한 경우를 말합니다. 또한 확정일자를 갖춘 임대차이며 법원에 배당요구를 하였으나 채권액이 많아 배당에서 제외된 임차인의 경우도 이에 포함됩니다. 그리고 경매개시 등기일 전에 전입신고를 하고 가압류나 근저당 등 채권액이 매각금액을 초과합니다. 이 경우 임차인이 소액도 아니어서 아예 배당 받지 못한 임차인의 경우가 부동산소송이자 명도소송의 대상자로 볼 수 있습니다. 

부동산 경매 중이거나 매각대금 납부 후 기간이 경과되면 인도명령 신청은 불가합니다. 따라서 점유자에 대해 명도소송을 제기하는데, 관할 법원은 목적물의 소재지의 관할입니다. 명도소송은 경매와는 별개로 다른 법원에서 심리하게 됩니다. 지금까지 부동산소송 중 명도소송에 대한 신청과 절차에 대해 살펴보았는데요. 인도명령이나 명도소송, 기타 부동산 분쟁에 대하여 소송 절차과 법적 대응에 관해 어려움을 겪고 있으시다면, 법무법인 송경의 부동산전문변호사가 도와드리겠습니다. 

부동산명도소송은 민사소송 중에서 가장 빈번하게 발생하고 있는 유형인데요. 

사실 부동산명도소송은 쉽게 인식되는 경우가 많지만 소유자 입장에서 소송이 장기화 될 경우 손해를 보는 경우가 있을 수 있습니다. 

또한 단순한 것 같아 보여도 부동산명도소송 나름의 법리도 있기 때문에, 쉽게 보았다가 힘들어지는 경우도 있습니다. 

부동산명도소송과 관련된 사례들을 소개해 드리고자 합니다. 

부동산명도소송의 “첫 번째 사례”입니다. 피고의 아버지가 회사 채권 확보를 위해 회사 부동산을 피고로 하여 점유 사용하게 합니다. 그 후 부동산을 무조건 명도해주기로 한다면, 유치권자가 유치권을 포기한 것입니다. 따라서 약정된 명도 기일 후의 점유는 적법한 권원이 없는 점유라고 보아 원고의 청구를 인용하였습니다.(대법원 80다1174 판결)

부동산명도소송의 “두 번째 사례”입니다. 채무자가 자기 비용으로 신축 시, 빌린 돈을 담보하기 위하여 건축허가 명의를 채권자로 하였는데요. 이를 법률적으로 평가하면 “완성될 건물을 양도담보로 제공하는 담보권 합의”입니다. 이러한 합의를 한 후 완성 건물에 대해 채권자가 자기 명의로 소유권보존등기를 마쳤다면, 그 채권자는 채무자가 이행지체를 하는 경우에 담보계약상 취득한 부동산 처분권을 행사하고자 한다면 양도담보 약정에 따른 청산 환가절차에 해당합니다. 이러한 경우에는 담보권 실행으로 채무자나 점유를 이전받은 제3자에 대해서도 부동산명도소송을 제기하여 승소할 수 있을 것입니다.

위 사례에서 채무자가 신축건물을 처분해 대금변제에 충당하기로 하여, 약정상 건물 처분이 이루어졌는데요. 신축건물을 처분한 경우 신축건물의 채권자가 갖는 담보권은 실행으로 소멸되나 담보권은 포기한 것으로 법원은 보았는데요. 이러한 경우에는 채권자는 채무자 등에게 부동산명도소송에서 패소하나, 약정이 실효나 해제된다면 채권자는 채무자나 점유를 이전받은 제3자에게 부동산명도소송이 가능합니다. (대법원 2001다48347 판결)

부동산명도소송의 “세 번째 사례”입니다. 임대인이 목적물에 대한 소유권이 없는 경우에도 이는 제3자 소유에 관한 임대차계약으로 그 계약은 유효하게 성립합니다. 이러한 경우에도 임대인은 임차인이 목적물을 완전하게 사용수익하게 할 의무가 있고, 임차인은 그 대가로 차임을 지급해야 합니다. 이러한 부동산명도소송에서 임대차가 종료되면 임차인은 목적물을 반환해야 합니다. 

그러나 임차인이 소유자로부터 목적물 반환청구 등을 받아 임차인이 사용수익이 불가능하게 되었습니다. 이 경우 임대인은 임대차계약에 대한 이행불능을 한 것으로, 임차인은 이를 이유로 임대인에게 월차임의 지급거절이 가능합니다. 

실제 사안의 경우는 임대인이 국가 소유 부동산을 임대하였는데요. 임대안이 국가에 차임 연체로 임대차계약이 해지됩니다. 이러한 경우에 국가가 임차인을 상대로 부동산명도소송을 제기한 경우 임차인은 부동산을 명도하고 해지로 인한 종료시까지의 차임 및 부당이득금을 반환해야 합니다. (대법원 94다54641 판결)

부동산명도소송의 “마지막 사례”입니다. 임차한 부동산을 불법점유한 경우 즉 임대차기간이 만료되었거나 임대차계약이 해지되었음에도 계속해서 점유를 하고 있는 경우 임차인의 불법점유로 인한 소유자의 손해액은 임차료를 기준으로 산정합니다. 부동산 임차인이 임대차 종료 후에도 임차물 반환 없이 불법점유하는 경우에 임대인 손해액을 기존 액수로 산정해본다면, 임대인이 타인에게 지체 없이 임대하였을 때 얻었을 임차료가 포함됩니다. 

임대인과 임차인은 임차인이 운영하는 “제과점 매출액의 일부”를 임차료 약정하였는데요. 판례의 사실 관계 상으로 임차 목적물에는 그 사용가치와 기업경영 등 객관적 가치와 주관적 가치가 모두 포함됩니다. 점포 임대차계약이 해지 후에 이러한 임차료를 반환했다면 바로 타인에게 임대하여도 동일한 임차료를 받았을 것이라 추측하긴 어렵습니다. 따라서 임대차 만료 후의 불법점유 손해 산정은 위법하다고 판단하였습니다. (대법원 91다20197 판결)

부동산명도는 합의되지 않으면, 부동산명도소송 제기와 진행 시 받는 시간과 정신적 부담이 상당합니다. 또한 앞에서 본 사례들과 같이 담보권 약정 등 특수한 조건이 있는 경우 복잡한 다수 당사자의 이해관계가 얽히기도 하기 때문에, 특정 사안의 사실관계를 바탕으로 법률 전문가의 조언에 따라 합의와 소 제기 등의 가장 적합한 시기와 방법을 의논하며 진행하는 것이 바람직합니다. 

최근 법무법인 송경에는 임차인이 지속하여 차임을 지급하지 않거나 경매에 낙찰되어 점유자를 내보내야 하는 소송상 문제들로 법률 상담이 많습니다. 바로 건물명도소송에 관한 것인데요. 건물명도소송은 임차인이나 점유자를 건물에서 내보낼 때 제기하는 민사소송입니다.

건물명도소송은 부동산의 임대차기간이 만료되거나 해지되어 점유권이 없는 임차인이 부동산을 비워주지 않을 때 성립합니다. 또는 경매로써 부동산을 낙찰받고 인도명령이 아닌 자에게 점유 이전을 청구하거나 인도 명령 기간으로 6개월을 넘긴 경우를 말합니다. 건물명도소송은 점유자가 건물을 인도하지 않을 때 점유 이전을 위해 제기합니다.

임대차계약이 종료되었지만 임차인이 건물 인도를 해주지 않거나 임차인이 차임을 지속적으로 연체하는 경우, 경매 낙찰이 되었으나 점유자가 부동산을 인도해주지 않는 경우 건물명도소송이 제기됩니다. 이중에서도 오늘은 경매 낙찰로 인해 점유자가 불인도하는 경우의 건물명도소송을 살펴보겠습니다.

건물명도소송에서 경매의 경우 낙찰받은 경락인은 대금 납부 후 당해 부동산 경매가 계속되고 있는 법원을 통해 점유자에 대한 인도명령이 가능합니다. 해당 점유자에는 대항력이 없어야 하며, 채무자나 소유자, 압류에 의한 점유자를 모두 포함합니다.

건물명소소송시 주의사항은 무엇일까요. 먼저 부동산점유이전 금지가처분을 신청해야 합니다. 민사소송에서는 당사자 승계주의여서, 변론종결 전이라면 판결 효력이 없습니다. 그러므로 건물명도소송 도중에 목적물 점유가 이전된다면 패소하게 됩니다. 만약 제3자에게 새로운 소송을 제기하거나 인수하게 하여 유지시킨다면 가능합니다.

그러나 부동산점유이전 금지가처분이 있었다면 이전받는 자가 채권자에게 대항은 불가합니다. 당사자가 한정되는 것이 부동산점유이전 금지가처분이며, 그래서 명도소송 제기시 꼭 필요합니다. 만약 명도소송 전인데 부동산점유이전 금지가처분을 하지 않았다면, 후에 승소하고 집행하는데 임차인에게 집행불능이라면 매우 곤란한 상황에 놓이게 됩니다. 따라서 점유이전 금지가처분을 통해 제3자 개입으로 인한 권리집행 방해를 막아주고 당사자와 판결의 효력 있는 집행이 가능하게 됩니다.

이제는 건물명도소송에 대한 관련 판례를 살펴보겠습니다. 토지임대차가 종료되면 임대인이 건물 철거와 부지 인도를 청구합니다. 이러한 청구에 건물매수대금 지급청구와 건물명도 청구가 포함되어 있지 않습니다. 임대인이 기존의 청구를 유지하거나 대금지급에 대응해 지상권에 기한 명도 청구 의사가 있는지를 적극 주장합니다. 임대인은 이에 응해 소를 변경합니다. 그렇다면 지상물 명도 판결을 내려 분쟁해결을 해야 합니다. 94다34265 

건물명도소송은 일반적으로 6개월 이상의 장기간이 소요되므로, 합의가 되지 않는다면 소송제기가 가장 효율적이고 바람직합니다. 차임은 부당이득 반환청구를 통해 받을 수 있으므로, 소송이 없었다면 현재 받을 수 있는 차임에 대한 기대가능성도 고려해 명도 집행 권원을 먼저 얻는 것이 중요합니다. 

마지막으로 건물명도소송은 집행이 매우 중요하므로, 이러한 집행에 관하여 많은 경험이 있는 변호사를 선임하는 것이 중요합니다.

A가 B 소유의 건물을 보증금 3,400만 원에 전세로 입주해 거주하고 있던 중 B는 은행에 해당 건물을 담보로 금원을 대출받기 위해 A에게 아래와 같은 부탁을 하였고 이에 A는 B에게 각서를 써주었습니다.

각서의 내용은 A와 B는 서로 간에 임대차계약을 체결하거나 그에 대한 보증금을 지급한 적이 없다는 내용이 담겨 있었고 B는 이를 은행원에게 주장하여 건물에 대한 담보가치를 높게 평가받았습니다.

결국 B는 높은 대출금을 받을 수 있었습니다. 이후 은행은 해당 건물에 대한 경매절차가 끝날 때까지도 A와 B 사이에 실제로 임대차계약이 존재해 전세관계가 있다는 사실을 알지 못했습니다.

이러한 상황에서 은행은 A에게 건물의 명도를 청구하였고 A는 말을 번복하여 전세금반환을 내세워 명도를 거부하기에 이르렀습니다. 그리하여 A와 은행 사이에는 건물명도소송이 불거지게 되었는데요.

우리 법원은 A와 은행의 건물명도소송에 대하여 A의 명도 거부가 금반언 내지 신의칙에 위반된다고 판단하였습니다. 

실제 상황에서 A와 B는 전세금 3,400만원의 임대차계약을 체결하였고 B는 주민등록 상에 전입신고까지 마쳤습니다. 그런데 그 후 A는 은행 직원에게 임대차계약을 체결하거나 보증금을 지급할 바가 없다고 하였습니다.

이에 대한 각서까지 작성해 준 A가 과연 건물명도소송에서 보호 받을 수 있었을까요? 위에 살펴본 법원의 판례에 따르면 건물명도소송에 있어 A는 보호받을 수 없었습니다. 바로 신의칙 내지 금반언 원칙에 위배되었기 때문입니다.

그러나 만약 A가 건물명도소송 당시 동시이행 항변이 금반언 내지 신의칙에 위반되는지 여부에 대해 부동산변호사를 통해 조금 더 강력하게 주장하였다면 상황을 달라졌을 수도 있습니다.

위와 같은 건물명도소송의 경우 전문성을 갖춘 노련한 변호사를 통해 정당한 권리가 있음을 주장한다면 의뢰인이 원하는 최적의 결과를 성취하게 될 수도 있기 때문에 변호사의 선임이 매우 중요합니다.

법무법인 송경은 복잡. 난해한 건물명도소송을 위한 부동산변호사를 다수 보유하고 있습니다. 사건의 수임부터 결과에 이르기까지 의뢰인의 권리를 보호하기 위해 최선을 다하고 있습니다.