부동산명도소송 사례들을 통해 보면은?

부동산명도소송은 민사소송 중에서 가장 빈번하게 발생하고 있는 유형인데요. 

사실 부동산명도소송은 쉽게 인식되는 경우가 많지만 소유자 입장에서 소송이 장기화 될 경우 손해를 보는 경우가 있을 수 있습니다. 

또한 단순한 것 같아 보여도 부동산명도소송 나름의 법리도 있기 때문에, 쉽게 보았다가 힘들어지는 경우도 있습니다. 

부동산명도소송과 관련된 사례들을 소개해 드리고자 합니다. 

부동산명도소송의 “첫 번째 사례”입니다. 피고의 아버지가 회사 채권 확보를 위해 회사 부동산을 피고로 하여 점유 사용하게 합니다. 그 후 부동산을 무조건 명도해주기로 한다면, 유치권자가 유치권을 포기한 것입니다. 따라서 약정된 명도 기일 후의 점유는 적법한 권원이 없는 점유라고 보아 원고의 청구를 인용하였습니다.(대법원 80다1174 판결)

부동산명도소송의 “두 번째 사례”입니다. 채무자가 자기 비용으로 신축 시, 빌린 돈을 담보하기 위하여 건축허가 명의를 채권자로 하였는데요. 이를 법률적으로 평가하면 “완성될 건물을 양도담보로 제공하는 담보권 합의”입니다. 이러한 합의를 한 후 완성 건물에 대해 채권자가 자기 명의로 소유권보존등기를 마쳤다면, 그 채권자는 채무자가 이행지체를 하는 경우에 담보계약상 취득한 부동산 처분권을 행사하고자 한다면 양도담보 약정에 따른 청산 환가절차에 해당합니다. 이러한 경우에는 담보권 실행으로 채무자나 점유를 이전받은 제3자에 대해서도 부동산명도소송을 제기하여 승소할 수 있을 것입니다.

 

위 사례에서 채무자가 신축건물을 처분해 대금변제에 충당하기로 하여, 약정상 건물 처분이 이루어졌는데요. 신축건물을 처분한 경우 신축건물의 채권자가 갖는 담보권은 실행으로 소멸되나 담보권은 포기한 것으로 법원은 보았는데요. 이러한 경우에는 채권자는 채무자 등에게 부동산명도소송에서 패소하나, 약정이 실효나 해제된다면 채권자는 채무자나 점유를 이전받은 제3자에게 부동산명도소송이 가능합니다. (대법원 2001다48347 판결)

부동산명도소송의 “세 번째 사례”입니다. 임대인이 목적물에 대한 소유권이 없는 경우에도 이는 제3자 소유에 관한 임대차계약으로 그 계약은 유효하게 성립합니다. 이러한 경우에도 임대인은 임차인이 목적물을 완전하게 사용수익하게 할 의무가 있고, 임차인은 그 대가로 차임을 지급해야 합니다. 이러한 부동산명도소송에서 임대차가 종료되면 임차인은 목적물을 반환해야 합니다. 

그러나 임차인이 소유자로부터 목적물 반환청구 등을 받아 임차인이 사용수익이 불가능하게 되었습니다. 이 경우 임대인은 임대차계약에 대한 이행불능을 한 것으로, 임차인은 이를 이유로 임대인에게 월차임의 지급거절이 가능합니다. 

실제 사안의 경우는 임대인이 국가 소유 부동산을 임대하였는데요. 임대안이 국가에 차임 연체로 임대차계약이 해지됩니다. 이러한 경우에 국가가 임차인을 상대로 부동산명도소송을 제기한 경우 임차인은 부동산을 명도하고 해지로 인한 종료시까지의 차임 및 부당이득금을 반환해야 합니다. (대법원 94다54641 판결)

부동산명도소송의 “마지막 사례”입니다. 임차한 부동산을 불법점유한 경우 즉 임대차기간이 만료되었거나 임대차계약이 해지되었음에도 계속해서 점유를 하고 있는 경우 임차인의 불법점유로 인한 소유자의 손해액은 임차료를 기준으로 산정합니다. 부동산 임차인이 임대차 종료 후에도 임차물 반환 없이 불법점유하는 경우에 임대인 손해액을 기존 액수로 산정해본다면, 임대인이 타인에게 지체 없이 임대하였을 때 얻었을 임차료가 포함됩니다. 

임대인과 임차인은 임차인이 운영하는 “제과점 매출액의 일부”를 임차료 약정하였는데요. 판례의 사실 관계 상으로 임차 목적물에는 그 사용가치와 기업경영 등 객관적 가치와 주관적 가치가 모두 포함됩니다. 점포 임대차계약이 해지 후에 이러한 임차료를 반환했다면 바로 타인에게 임대하여도 동일한 임차료를 받았을 것이라 추측하긴 어렵습니다. 따라서 임대차 만료 후의 불법점유 손해 산정은 위법하다고 판단하였습니다. (대법원 91다20197 판결)

부동산명도는 합의되지 않으면, 부동산명도소송 제기와 진행 시 받는 시간과 정신적 부담이 상당합니다. 또한 앞에서 본 사례들과 같이 담보권 약정 등 특수한 조건이 있는 경우 복잡한 다수 당사자의 이해관계가 얽히기도 하기 때문에, 특정 사안의 사실관계를 바탕으로 법률 전문가의 조언에 따라 합의와 소 제기 등의 가장 적합한 시기와 방법을 의논하며 진행하는 것이 바람직합니다.