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우리나라는 “부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률”에 의하여 부동산 명의신탁약정을 금지하고 있습니다. 몇 가지 예외사항을 제외하면 부동산의 실제 소유권자와 등기상의 명의인이 동일해야 한다는 것입니다. 과거 부동산 명의신탁이 성행하면서, 조세포탈과 같은 불법한 행위가 만연하였기 때문에 이를 제재하기 위한 법률이 제정된 것입니다.

부동산 명의신탁이 금지되었지만, 몇 가지 예외사항을 두었는데 그 중 가장 대표적인 예외가 바로 부부간명의신탁입니다. 법률혼 관계에 있는 배우자 명의로 부동산에 관하여 물권을 등기하였을 때는 부부간명의신탁 예외에 의하여 위법한 행위가 아닌 것이 됩니다. 물론 부부간명의신탁이 조세를 포탈하기 위함이라든가, 강제집행의 면탈을 위함이라든가 하는 목적일 경우에 한하여 인정됩니다.

그런데 많은 분들이 의문을 제기하는 것이 바로 배우자가 사망하였을 때의 문제입니다. 배우자의 사망으로 인하여 부부관계가 해소되었을 때 부부간명의신탁은 여전히 유효하게 인정되는가에 대한 의문입니다.

이러한 문제에 답을 준 대법원 판례가 있습니다. 대법원은 배우자의 사망여부는 부부간명의신탁의 유효 성립에 문제가 되지 않는다고 판단했습니다. “부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률”에서 부부간명의신탁을 규정할 때 부부간계의 존속을 효력 요건으로 삼지 않고 있기 때문입니다.

또한 부부관계가 배우자의 사망으로 인하여 해소되었다고 해서 부부간명의신탁을 무효화하는 특별한 규정이 없기 때문에, 부부간명의신탁에서 배우자의 사망으로 위법이 된다고 함은 과도한 해석의 위반이 되는 것입니다.

그리고 배우자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는데, 배우자 명의로 신탁된 부동산이 상속인에게 상속되었어도 부부간명의신탁은 여전히 유효하게 볼 수 있다고 판시하였습니다. 부동산이 상속인에게 상속되었어도, 다른 배우자의 권리는 여전히 상속인과의 관계에서 유효한 위치를 차지할 수 있습니다.

통상 부부간 명의신탁이 문제되는 경우 부동산명의신탁자인 일방의 채권자가 자신의 채권을 만족시키기 위하여 부부간 명의신탁이 조세포탈의 목적 등으로 무효라는 주장을 하는 경우가 있기 때문입니다. 그러나 부부간 명의신탁이 무효라는 입증책임이 이를 주장하는 자에게 있기 때문에, 실제 소송에서는 부부간 명의신탁이 무효로 인정되는 경우는 거의 없다고 보면 됩니다. 다만 모든 법률문제가 그렇듯이 실제 소송에서의 인정여부는 개별 사건마다 달라 질 수 있으니, 전문변호사와 상담을 받는 것이 매우 중요할 수 있습니다.

이외에도 부부간명의신탁에 의문은 많을 수 있습니다. 부부간명의신탁에 의문을 가진 분들이나, 또는 부부간명의신탁으로 법률 문제에 부딪힌 분들은 법무법인 송경을 찾아 전문변호사와 상의하시기를 바랍니다.

법무법인 송경은 부동산소송 전담팀을 별도로 운영하고 있어, 부동산에 관한 모든 법률문제에 더욱 체계적이고 전문성을 띤 법적조언을 드릴 수 있습니다. 특히 부동산에 있어서 명의신탁 문제는 매우 중요하고 어려움을 느낄 수 있으니, 반드시 전문변호사와 상의하시어 절차를 밟고 해결의 준비를 하시기를 바랍니다.

우리나라는 “부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률”에 의하여 부동산 명의신탁을 금지하고 있고 만약 위 법을 위반하게 되면 형사처벌까지 받게 됩니다. 단순히 말씀드리자면, 부동산의 실제 소유권자와 등기상의 명의인이 동일해야 한다는 것입니다. 실제 소유권자가 세금을 포탈하려고 하는 등의 목적으로 등기명의인을 타인명의로 하는 사례가 많아, 부동산명의신탁을 금지하고 있는 것입니다.

그럼에도 불구하고 부동산명의신탁은 아직 알게 모르게 이루어지고 있습니다. 그렇다면 부동산명의신탁을 금지하고 있는 법률을 위반하였다면 어떤 제재를 받게 될까요?

우선 명의신탁자는 과징금을 납부해야합니다. 부동산평가액에 따라 과징금 부과율이 정해져있는데, 예를 들어 5억 원 이하의 부동산평가액을 가졌다면 5%의 과징금 부과율이 정해집니다. 

과징금이 부과되면, 명의신탁자는 지체하지 않고 부동산 실권리자의 명의로 등기하여야 합니다. 또 다시 이를 위반하였다면, 위반한 자에 대하여 과징금이 부과 된지 1년이 경과한 때에 부동산평가액의 10%에 해당하는 금액이 이행강제금으로 부과됩니다. 그 후로 또 다시 1년이 경과한 때에는 부동산평가액의 20%에 해당하는 금액이 이행강제금으로 부과되게 됩니다.

부동산명의신탁을 위반하였다면 징역은 살지 않고, 과징금 납부로 처벌이 끝날까요? “부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률”은 부동산명의신탁을 위반한 데에 대한 처벌에 징역형을 규정하고 있습니다. 명의신탁자는 “5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금”에 처해집니다. 실제 징역형을 처벌 받을 수 있는 매우 큰 범죄입니다.

명의신탁약정은 위법한 행위로서 당연히 법적 무효가 되나, 2자가 명의신탁과 3자가 명의신탁의 경우 부동산의 소유권을 찾아 올 수 있습니다.

부동산명의신탁이 이루어지면, 그 후에 발생한 행위가 무효가 되므로 법적 관계와 권리의 대상이 매우 복잡하게 꼬이게 됩니다. 이 문제가 발생한 후에는 해결하기에 어려움이 있으니, 전문가의 도움을 받아 해결하시는 것을 추천합니다.

부동산명의신탁은 여전히 흔하게 발생하고 있으며, 이와 관련된 문제는 매우 많이 발생하고 있습니다. 그러나 이를 일반인이 쉽게 해결하지는 못하고 있는 상황입니다. 부동산명의신탁과 관련하여 문제가 발생하였다면, 고민하지 마시고 전문가를 찾아 법적 조언을 받으셔야 합니다.

마지막으로 부동산명의신탁은 부모 자식 간, 형제 간, 친한 지인 간에 이루어지기 때문에, 일단 소송화 되면 감정 대립이 극히 심하게 됩니다. 이러한 경우 법원에서는 조정을 시도하지만 당사자 간의 심한 감정 대립으로 조정이 쉽게 이루어지지 않게 되는 경우가 많습니다. 따라서 부동산명의신탁 소송에 경험이 많고 법리도 탁월한 변호사에게 전문적인 상담을 받아 보는 것이 중요합니다.

부동산매매계약 또는 부동산 소유권이전등기 시. 자신의 명의로 하지 않고. 타인의 명의를 빌려 실제 소유권자와 등기상. 혹은 계약상 소유권자가 다른 경우에는 부동산명의신탁에 해당합니다. 이는 1995년부터 부동산실명법이 시행되면서. 부동산명의신탁 행위는 위법 행위가 되었습니다.

부동산명의신탁은 재산은닉이나 투기 등의 목적으로 악용될 우려가 있다 보니. 그 약정자체가 무효이며. 그에 따른 물권변동도 인정되지 않습니다. 그러므로 명의를 빌려준 자가 임의대로 해당 부동산을 처분하였어도. 약정자체가 무효이기 때문에 실권리자는 명의수탁자를 횡령 등으로 처벌 할 수 없다는 대법원의 판례가 있었습니다.

생각보다 우리 주변에서 공공연히 일어나고 있는 부동산명의신탁은 그러다보니 관련 소송은 증가하고 있는데요. 특히 억울한 명의신탁자들도 발생하여. 오히려 부동산실명법위반죄 처벌을 받을 수 있습니다.

때문에 명의신탁에 따른 불이익이 우려가 된다면 먼저 자신의 상황이 위법한 명의신탁인지에 대한 판단을 전문 변호사와의 상담을 통해 해결하시는 것이 좋습니다.

부동산명의신탁과 같이 전문성을 필요하는 부동산 소송은 부동산전문분야등록증을 취득한 전문변호사의 도움을 받아 해결하는 것이 현명한 방법입니다.

법무법인 송경의 부동산전문변호사는 부동산명의신탁. 집합건물. 건설. 재건축 등과 같은 다양한 부동산문제를 해결해 왔습니다. 지금 관련 문제로 어려움을 겪고 계신다면 송경의 부동산전문변호사의 도움을 받으시길 바랍니다.
 

공공연히 이루어져 왔던 부동산명의신탁, 부동산실명법 위반행위입니다.

부동산 소유권이전등기 시 혹은 부동산매매계약 시 본인의 명의로 하지 아니하고 타인의 명의를 빌려 법률행위를 이행해 실제 소유권자와 등기상 혹은 계약상 소유권자가 다른 경우, 이는 부동산명의신탁에 해당합니다. 과거에는 친구 혹은 가족 간에 이러한 명의를 빌려 주는 행태가 오랫동안 만연하게 이루어져 왔지만 1995년에 이른바 부동산실명법이 시행되면서 이러한 부동산명의신탁 행위는 법위반 행위가 되었습니다.

부동산명의신탁은 탈세, 재산은닉, 투기 등의 목적으로 악용될 우려가 있다 보니 그 약정자체가 무효이며 이에 따른 물권변동도 인정되지 않고 있습니다. 때문에 명의수탁자(명의를 빌려준 자)가 임의로 해당 부동산을 처분하였다 하더라도 약정자체가 무효이기 때문에 명의신탁자(실권리자)는 명의수탁자를 횡령 등으로 형사처벌 할 수 없다는 것이 최근 대법원의 판례입니다.

부동산명의신탁은 생각보다 우리 주변에서 공공연히 일어나고 있지만 명의신탁자체를 위법으로 보고 있다 보니 관련 소송은 계속해서 일어나고 있습니다. 특히 억울한 명의신탁자의 소제기가 많은데요. 명의신탁 자체를 인정하고 있지 않다보니 억울한 명의신탁자는 오히려 부동산실명법위반죄 처벌을 받을 수 있습니다. 부동산 가액 30% 범위에 해당하는 과징금, 이행강제금, 그리고 형사처벌까지 고려해야 합니다.

그러나 예외적으로 종중 소유의 물권을 종중 외의 자의 명의로 등기한 경우, 배우자 명의로 물권을 등기 한 경우, 종교단체 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산 물권의 경우 그 목적이 조세포탈, 강제집행 면탈 등의 목적을 갖고 있지 않다면 무효인 명의신탁으로 보지 않고 있습니다. 때문에 명의신탁에 따른 불이익이 우려가 된다면 먼저 자신의 상황이 위법한 명의신탁인지에 대한 판단을 전문 변호사와의 상담을 통해 해결하시는 것이 좋습니다.

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부동산 매매계약 또는 소유권이전등기를 할 때. 본인의 명의로 하지 않고. 다른 사람의 명의를 빌려 법률행위를 함으로 실질적 소유권자와 등기상 또는 계약상 소유권자가 상이한 경우. 부동산명의신탁에 해당됩니다. 

과거에는 친구나 가족 사이에 명의를 빌려 주는 행태가 오랫동안 만연하게 이루어지고 있었습니다. 그러나 1995년에 부동산실명법이 실시되면서 부동산명의신탁 행위는 법위반 행위가 되었습니다.

부동산명의신탁은 투기. 탈세. 재산은닉 등의 목적으로 악용될 우려가 있습니다. 그리하여 약정을 하였다 하더라도 그 약정은 무효이며. 또한 이에 따른 물권변동도 인정되지 않고 있습니다. 때문에 최근 대법원의 판례로는 명의수탁자가 임의로 해당 부동산을 처분 한다고 하더라도. 약정자체를 무효로 보기 때문에 명의신탁자는 명의수탁자를 횡령 등으로 형사처벌 할 수 없다는 판례가 있습니다.

생각보다 부동산명의신탁은 우리 주변에서 많이 일어나고 있으며. 관련 소송도 계속적으로 발생하고 있습니다. 특히나 부동산명의신탁은 억울한 명의신탁자의 소제기가 많습니다. 그러나 명의신탁 자체를 인정하고 있지 않기 때문에 억울한 명의신탁자는 도리어 부동산실명법위반죄로 부동산 가액 30% 범위에 해당하는 과징금, 이행강제금 등의 처벌을 받을 수도 있으며. 형사처벌까지 고려해야 합니다.

하지만 예외로 종중 소유의 물권을 다른 사람의 명의로 등기한 경우. 배우자의 명의로 등기 한 경우, 종교단체 명의로 산하의 조직이 보유한 부동산 물권의 경우는 목적이 조세포탈 또는 강제집행 면탈 등의 목적을 띄고 있지 않다면 명의신탁을 무효로 보지 않고 있습니다. 이 때문에 명의신탁에 따른 불이익이 우려된다면 먼저 전문 변호사와의 상담을 통해 자신의 상황이 위법한 명의신탁인지 아닌지에 대한 판단을 내리신 후 해결 하시는 것이 좋습니다.

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