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건설소송유형에는 공사의 각 단계에서 계약내용을 이행하지 않은 경우의 채무불이행청구와 계약내용 이행중 일방의 불법행위로 손해를 배상하라는 불법행위청구, 공사대금미지급에 기한 공사대금청구소송, 완공 후 발생하는 하자에 대한 하자보수청구 등의 유형이 있습니다. 오늘은 건설소송변호사와 함께 공사대금청구소송과 관련하여 주의사항에 대하여 알아보겠습니다.

공사대금청구는 막대한 비용이 투입되는 건설업의 특성상 추가 공사, 완공에 대한 입장 차이가 원인이 되어 발생합니다. 공사대금청구소송과 관련이 있는 법률분쟁으로는 새로 시공된 건물로 인해 제3자가 조망권, 일조권 등의 침해를 받았을 경우 그 침해에 대하여 피해자가 손해배상소송을 청구하는 경우도 있습니다.

건설소송을 진행하게 된 경우, 소송 제기시 추후 판결을 받고나서도 집행이 이루어지지 않을 상황을 대비하여 보전처분인 가압류와 가처분을 미리 해두어야 하는데요. 공사대금청구소송은 추가공사와 구두계약이 많아 입증이 어렵고 재판부에서 양측에 입증 기회를 제공하면 소송이 길어지는 경우가 많습니다. 건설분쟁이 발생하였다면 일단 보전처분을 먼저 진행하면 좋습니다.

또한 공사대금청구소송에서 법원의 재판부에서는 양측의 주장을 들어보고 일방의 신청에 따라 감정인을 지정하여 양쪽에서 주장하는 내용에 대한 감정인의 의견을 듣게 되는데요. 소송절차에서 감정은 가장 중요한 절차로서 당사자는 현장에서 최대한의 증거를 확보하고 이를 법적으로 제시하여야 합니다. 건설소송변호사와 함께 감정신청서와 감정 의견을 작성하여 법원에 제출하게 됩니다. 충분한 증거를 준비하지 않다가 감정결과가 나온 후에야 적극 입증을 하는 경우가 많은데요.

이렇게 감정 결과가 절대적으로 판결에 영향을 미치기에는 사실상 어렵기 때문에 적절한 시기에 건설소송변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다. 더욱이 1심에서 감정을 받게 되면 항소심과 상고심에서는 재감정을 하기는 사실상 어렵습니다. 간혹 1심 결과가 좋지 않게 나와 항소심에서 그 결과를 뒤집을 수 있는지에 대한 상담을 하시는데, 1심에서 진행한 감정 결과를 무시할 수는 없다는 현실적 제약이 있는 것을 말씀드리고 싶습니다.

한편, 공사 수급 업체가 완공이나 공사 중단 후에 계약 잔금이나 기성고 공사대금을 구하거나 추가공사대금 지급을 구하는 소송(즉 추가 공사대금청구소송)을 제기하면, 도급업체는 공사대금의 존재나 금액을 다투면서 동시에 수급업체가 지급해야 할 하자보수비용이나 지체상금이 공제돼야 한다고 항변하는 것이 공사계약 건설소송입니다.

공사대금채권이 인정되기 위해서는 공사 시행과 대금지급 약정이 있어야 합니다. 정산 방식의 도급계약이 아니었거나 추가공사 사전합의가 없었던 이상, 단지 원래 공사보다 추가된 부분이 있다고 해서 추가공사대금이 인정되지는 않을 수 있습니다. 공사 초기에는 대부분 계약서를 작성하지만 추가 공사 부분에 있어서는 구두로 진행하는 경우가 많기 때문에 결국 청구하는 측이 어느 정도의 입증을 하였는지가 판결 결과는 가르는 관건이라 할 것입니다.

건설공사 시 특약을 따로 두지 않았음에도 당초 계약과 다르게 공사가 진행되는 경우가 많은데요. 이를 대비해서라도 항상 공사 진행 사항 전반에 관해 서면화하여 증거를 남기고 유사시에 이를 수집하는 등 철저한 대비가 필요하겠습니다. 법원은 계약의 목적이나 계약서상 추가공사가 예정돼 있거나 정산관련조항이 있는지, 공사를 하게 된 경위 또는 실제 공사가 이뤄진 부분과 물량내역서 및 산출내역서와의 비교, 도급인의 공사현장에서의 상주 여부 등 여러 사정을 종합해 판단하고 있습니다.

건설소송이나 관련 부동산분쟁의 특징은 이해관계인이 수인입니다. 도급인과 시공사, 하도급 업체, 설계사. 감리회사, 보증회사, 수분양자 등의 이해가 복잡하게 얽혀 있어 법률적 쟁점도 많습니다. 소송 분야도 다양한데요. 하자보수 소송을 비롯해 공사대금이나 용역비, 하도급 분쟁, 건설 관련 영업정지 처분, 벌점 부과 처분 등 행정 소송으로도 가능합니다.

 최근에는 일조권과 조망권 분쟁이 새로운 쟁점으로 떠올라 건설 관련 형사 소송도 늘어나는 추세여서 공사대금청구소송 등 관련 법적 도움이 필요하시다면 건설소송변호사를 통해 상담받으시길 제안드립니다.

 상가건물에 관한 세입자와 건물주 간의 갈등은 어제 오늘의 일이 아니지만, 최근에는 이에 관한 법적 갈등이 형사문제로까지 비화되고 있어 부동산전문변호사의 도움이 필요합니다. 2018년 많은 이들의 안타까움을 불러일으킨 소위 궁중족발 사건이 발생하였고, 이후 상가건물 임대차보호법이 개정되었지만 부동산전문변호사의 상담을 요하는 임대차 계약갱신 등 분쟁은 끊이지 않고 있습니다. 개정된 상가임대차법 규정에 따라 앞으로는 10년 간 임차인의 계약갱신요구권이 보장되었지만, 이것만으로 모든 문제가 해결되는 것은 아닙니다. 

 결국 부동산전문변호사를 통해 관련 법리 및 사실입증을 정확히 수행하는 당사자가 명도소송 등에서 유리한 판단을 받게 될 것입니다. 계약갱신이 가능한 기간은 일단 연장되었기에, 앞으로의 민사소송에서는 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 각호의 계약갱신 거절사유에 해당하는지 여부를 핵심 쟁점으로 보아야 하므로.  부동산전문변호사를 통해 사안에 대한 최신 판례(하급심 사례 포함) 및 관련 법리를 풍부하게 인용할 필요가 있습니다.

 구체적인 판례가 없는 경우에는 결국 재판부의 이익형량에 따라 판결결과가 달라질 수 있으므로 부동산전문변호사를 통해 구체적 타당성에 대해서도 충분히 소명해야 합니다. 법원에서 계약갱신 관련 주로 고려하는 사실요소로는 1) 임차인의 투하자본 회수 가능성, 2)  임대인의 계약의 자유 3) 임차인에 대한 신뢰보호의 필요성을 들 수 있으므로, 이와 관련하여 부동산전문변호사를 통해 자기에게 유리한 사정을 최대한 어필해야 하겠습니다. 

 임대차계약의 갱신거절 사유로 가장 자주 문제된 것이 재건축인데, 이에 관하여는 부동산전문변호사를 통해 법령 및 판례변화를 정확히 알아둘 필요가 있습니다. 오래된 상가건물 또는 전통시장의 경우 소유주가 재건축사업을 위해 임대차 연장을 거절하는 경우가 있어 부동산전문변호사의 단골 상담주제가 되는데요. 구 상가임대차법상에는 재건축을 이유로 임차인의 계약갱신요구가 거절될 수 있음을 명시하였지만 그 거절 요건이 구체화되어 있지 않아 이에 관한 소송이 자주 발생해 왔습니다.

 그러다가 2013년 상가임대차법이 개정되어 재건축을 사유로 갱신거절을 하는 경우에도 임대인이 동법 제10조 제1항 제7호 각목의 요건을 갖춘 때에만 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 것으로 정리되었습니다. 따라서 재건축이 상가임대차 갱신 사유가 될 수 있는지 여부에 관하여 2013년 이전의 판례를 참고하는 것은 신중할 필요가 있으므로, 부동산전문변호사의 상담검토를 받아볼 후에 인용 여부를 결정해야 합니다. (다만 2013년 법개정 이전에 체결되거나 갱신된 임대차계약에 대해서는 위 개정조문이 적용되지 않으므로, 종전의 판례를 참고해야 할 것입니다.)

 재건축을 계약갱신요구 거절사유로 주장하였던 하급심판결 사례들을 보면, 대체로 건축 애대수선허가 등을 받은 것만으로는 부족하고 임대차기간 중 신축건물에 대한 설계용역이 완료되었다거나 지자체 건축위원회 심의가 가결되었다는 등 실제 재건축이 있을 것으로 예상되는 객관적 사정이 인정되어야 한다는 취지로 판단한 적이 많아 이에 관한 부동산전문변호사의 사실입증이 필요하였습니다. 개정법 시행으로 인해 이 같은 요건이 보다 구체화된 바, 이제는 (실제 재건축이 진행될 것인지 여부를 불문하고) 임대차계약 체결 당시 임대인이 재건축계획을 임차인에게 고지한 사정이 인정되어야 부동산전문변호사를 통해 계약갱신을 적법하게 거절할 수 있을 것입니다. 그러므로 재건축계획이 있는 임대인이라면 신규 세입자가 들어올 때부터 부동산전문변호사의 검수를 받은 계약서 등을 통해 고지사실을 입증해야 하겠습니다.

 만일 계약 당시 이 같은 구체적인 고지가 이루어지지 않았다면 부동산전문변호사를 통해 다른 갱신거절사유가 인정될 여지가 있는지 살펴야 합니다. 특히 건물의 노후 여부가 민사소송에서의 중요한 쟁점이 될 수 있는데, 대개의 경우 부동산전문변호사의 감정신청 등을 통해 입증할 수밖에 없을 것입니다. 임대인 입장에서는 하자감정 등을 신청하려면 감정료를 예납해야 하는 바, 감정료를 미리 내는 것과 승소시 경제적 이익, 승소가능성 등을 종합해 부동산전문변호사의 정확한 소송진단을 받아 보아야 합리적인 선택을 할 수 있습니다.

 재건축 문제를 포함한 상가임대차 갱신 문제에 관하여는 법무법인 송경의 부동산전문변호사에게 맡겨 주시기 바랍니다.

건물이 노후화되거나 재개발이나 재건축을 통해 부동산 가치를 높일 때, 세입자 등이 건물이나 토지를 계속 점유하여 재건축에 문제가 생길 수 있습니다. 이처럼 세입자가 인도를 거부하는 경우 가능한 재건축명도소송에 대해 알아봅니다.

재건축명도소송 관련한 요건이 규정된 법률부터 살펴보겠습니다. 관리처분계획의 인가나 고시가 된 경우에는 이전 소유자나 전세권자, 임차권자 등의 이해관계인이 더 이상 해당 토지나 건물을 사용 수익할 수 없으며, 사업시행자가 대신 사용 수익할 수 있습니다. 

하지만 관리처분계획상 포함되지 않은 범위까지 그 효력이 미치는지가 문제되는데요. 정답은 그렇지 않습니다. 따라서 무단으로 토지, 건물을 점거하거나 관리처분계획에 포함되지 않은 이해관계인의 경우에는 도시정비법상 점유를 배제할 수가 없습니다. 이에 대비해서 사업시행자가 소유자나 조합원을 대위하는 방식 등으로 철거와 인도를 구하게 됩니다. 세입자의 입장에서는 관리처분계획이 인가된 후 재건축명도소송을 제기한다면, 보증금 등을 반환받지 못한 이유와 이주비 등의 이유로 항변이 가능합니다.

명도소송은 청구원인에 따라 재판상 항변과 전략이 달라집니다. 청구원인은 명도를 청구하는 원고의 주장을 말합니다. 재건축명도소송에서 사업을 위한 조합의 명도청구는 정비사업에 대한 법리체계가 익숙하지 않으면 재빠른 대응이 어렵습니다. 또한 언제 준비하고 대응하며 상대를 압박할지에 대한 단계별 전략이 필요한 부분이기 때문에 실력있는 법률 전문가의 노련함이 발휘되는 부분입니다.

재건축명도소송 관련 법률을 살펴볼까요. 도시정비법 제81조에서는 건축물 등의 사용이나 수익을 중지하고 철거하는 것에 대해 규정하고 있습니다. 기존의 토지나 건축물의 소유자 등의 권리자는 관리처분계획인가 고시가 있다면 이전고시가 있는 날까지 기존의 토지나 건축물을 사용하거나 수익할 수 없습니다. 그러나 사업시행자의 동의를 받았거나 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 손실보상이 되지 않은 경우에는 예외적으로 부동산의 사용 수익이 인정됩니다.

도시정비법 제70조에서는 지상권 등의 계약 해지를 규정합니다. 정비사업을 시행하여 지상권, 전세권 또는 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없다면 그 권리자는 계약을 해지할 수 있습니다. 이렇게 계약을 해지할 수 있는 자가 갖는 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있습니다.

금전의 반환청구권의 행사로 이를 지급한 사업시행자는 해당 토지 등 소유자에게 구상할 수 있습니다. 시행자는 구상이 불가한 때에는 토지 등의 소유자에게 귀속될 대지나 건축물을 압류할 수 있습니다. 이 경우 압류한 권리는 저당권과 동일한 효력을 가집니다.

재건축명도소송의 청구원인 유형에 따른 소송 진행과 항변을 살펴보겠습니다. 먼저, 소유자에 대한 명도청구의 경우를 알아봅니다. 조합은 모든 건물을 철거해 공사 착공을 위해서 정비구역 내의 모든 부동산 소유자들에게 명도청구를 합니다.

먼저, 조합원이었다가 분양신청을 하지 않아 청산자가 된 자에게는, 명도 청구시 청산금 받기 전까지 명도에 응할 수 없다는 항변을 해야 합니다. 청산금을 받기 위해서는 부동산 감정을 받아야 합니다. 이를 위해 반소를 제기하면서 현금청산금 청구의 입증을 위하여 감정 신청을 하여야 하는 경우도 있는데요. 만약 소유한 부동산이 철거의 시점에 있다면 건물의 제대로 된 평가를 위하여 증거보전 신청을 해야 합니다. 이러한 항변을 통해 소송의 기간이 길어질 수 있는데요.

이와 달리 조합원이고 분양신청을 한 경우라면, 청산자가 아니므로 청산금을 받지 않은 상태에서 명도청구를 당하게 됩니다. 이처럼 조합원인 자에게 명도 청구시에는 조합원 신분을 이유로 정관상 기재된 소유권이전등기와 같은 신탁등기 청구를 할 수 있습니다.

다음의 청구원인 유형은 세입자들에 대한 명도청구의 경우입니다. 세입자들은 도시정비법상 조합을 상대로 보증금반환청구가 가능합니다. 조합은 세입자에게 이를 지급하고 후에 소유자에게 구상해야 합니다. 세입자들은 주거이전비나 영업손실 보상금 등을 받지 못했단 이유로 명도를 거부할 수 있습니다.

또한 관리처분계획 자체가 무효나 취소되어야 하는 항변이 있다면, 정비사업에서 조합이 명도청구가 가능한 근거는 도시정비법상 규정되어 있습니다. 이는 관리처분계획인가가 고시되었음을 전제로 합니다. 계획 자체가 잘못되었다면 명도청구가 무효가 됩니다. 계획이 유효해야 하는 것이죠. 이와 같이 관리처분계획에 대한 소송은 행정소송은 별도의 소송을 제기하는 것이 좋습니다. 만약 그 하자가 중대한 경우에는 명도소송에서 항변해볼 수 있습니다. 그 후 관리처분계획에 대한 취소나 무효 소송을 제기해두어 행정소송 종결시 까지 명도소송이 끝나는 것을 막을 수 있습니다.

이 밖에도 사업시행계획이나 수용절차상 하자를 문제삼아 명도를 거부할 수 있습니다. 정비사업상은 이해관계만큼이나 유형도 다양해서 복잡하게 얽혀있는 사건이 대부분입니다. 따라서 정비사업과 관련 법령에 정통한 부동산전문 변호사를 통해서 부동산 재건축명도소송은 신중히 접근해야 합니다.

하도급은 원사업자가 자기의 생산활동의 일부를 다른 수급사업자에게 위탁하고, 위탁받은 수급사업자는 그 부분을 생산해 위탁 기업인 원사업자에게 다시 납품하는 거래입니다. 이러한 하도급 계약상 생기는 하도급분쟁에는 다양한 유형이 존재합니다. 먼저, 발주자가 하도급대금을 직접 지급하는 것을 거절하는 경우가 있는데요. 원래 수급인이 파산이나 부도를 이유로 하도금대금의 지급을 해야 하는 경우, 발주자가 그에게 지급할 공사대금 내에서 대금을 지급하거나 이를 발주자가 거절하는 경우입니다. 

다음의 하도급분쟁은 하도급대금을 직접 지급하는 것에 합의하는 경우입니다. 발주자와 원수급인, 하수급인 간 직접 대금을 지급하기로 하는 합의가 있었고, 이러한 합의는 채권 양도로 봅니다. 도급공사 대금을 압류하는 발주자에 대한 송달일과 합의가 확정된 일자 전후로 하수급인의 대항 가능성이 결정됩니다. 발주자가 압류 등을 이유로 하수급인에게 대금을 지급하지 않았다면, 하도급대금 청구가 가능합니다.

하도급에 대한 대금 지급 보증에 따라 분쟁이 생긴 경우입니다. 원수급인은 하수급인에게 보증서를 주어야 하는데요. 원수급인이 대금을 지급하지 않는 경우 보증기관에 대해 보증금을 청구하게 되는 것이죠. 다음으로는 추가공사대금 분쟁이 있습니다. 하도급공사계약은 총액공사여서 원칙적으로 하수급인은 원수급인에게 공사수량 증가를 기초로 추가공사대금 청구가 불가합니다. 그러나 대부분의 공사현장에서는 소장이 구두로 지시하여 추가 공사가 되므로, 이를 입증해 추가 대금을 청구 가능합니다.

특별히 공동이행을 요하는 공사에서는 수급업체가 하수급인에게 하도급대금을 지급하지 않는 경우의 연대책임을 묻기도 합니다. 또한 하수급인이 대금을 지급받지 못하는 경우 유치권 행사로 부존재확인소송 등을 제기하기도 합니다. 또한 원수급인이 회생신청을 하면, 하도급대금 회생채권 신고를 해도 지급이 불가한 경우가 많습니다. 채권변제율에 따라 20프로 내외의 변제만 이뤄지기 때문이죠. 그러나 원수급인의 관리인이 현장 공사를 유지하는 경우 공익채권으로 보아 전액을 변제받을 수 있는 것입니다. 

그리고 다른 하도급분쟁 유형으로는 선급금을 정산하고 하도급대금을 우선지급하는 경우입니다. 관급공사에서 발주자가 원수급인에게 선급금을 지급해 원수급인과 공사계약을 해제합니다. 이 경우 발주자는 미정산된 선급금을 충당하지 않고, 하수급인에 대한 하도급 공사대금을 우선적으로 지급해야 합니다. 다음은 공사지연으로 분쟁이 생긴 유형입니다. 원수급인에게 귀책사유가 있어 공사 진행이 늦어지나 하수급인에게 이러한 책임이 있어 대금을 지급하지 않는 경우입니다. 이 밖에도 하도급대금의 미지급으로 공사가 중단되는 데요. 대급 미지급으로 하수급인이 공사를 중단하는 경우입니다. 공사중단에 대한 책임 유무로 분쟁이 발생하는 것이죠.

또한 하도급계약이 해제되어 생기는 하도급분쟁이 있습니다. 하도급공사가 진행되었는데 원수급인이 하도급계약을 해제해 기존에 이미 성립한 하도급대금을 지급하지 않는 경우입니다. 또한 하자보수 분쟁이 있는데요. 처음에 하수급인이 설계도면 대로 시공하고 하자담보책임이 없는데도 원수급인이 계속 하자보수를 요청하는 경우입니다. 이 밖에도 건설업 면허를 대여하며 생기는 분쟁입니다. 건설회사가 면허를 대여해주고 나서 이러한 책임 분쟁이 발생하는 경우나 부당한 하도급 특약으로 하수급인의 비용 부담으로 처리하는 경우 등이 존재합니다.

지금까지 법무법인 송경의 부동산전문변호사와 함께 하도급분쟁의 다양한 유형을 살펴보았습니다. 건설이나 하도급 관련한 불공정 거래행위나 계약 불이행이 있는 경우, 분쟁 유형에 따라 세부 절차나 변론 방향이 다소 차이가 있어, 소송 전 준비 단계나 진행 중에서는 법률 전문가의 도움을 받아 사실관계를 정리한 법률적 해석이 꼭 필요합니다.

 부동산 및 플랜트의 특성상 공사대금소송을 통해 수급인 또는 하수급인이 받아야 할 금액은 회사 존립을 위태롭게 할 만큼 다액인 경우가 많습니다. 따라서 공사업자로서는 수주를 많이 하는 것만큼이나 공사대금소송에 대한 법적 대응이 중요한 현안일 것입니다. 또한 발주자 입장에서도 수급인이나 그의 채권자에 의해 제기되는 공사대금소송 및 가압류사건 등이 다수 제기되면 회계처리가 복잡해질뿐더러, 하수급인의 공사대금소송이 가압류 등과 경합할 경우 이중지급의 위험이 발생할 수 있습니다.

 따라서 공사업자와 발주자 모두에게 공사대금소송의 처리가 매우 중요합니다. 공사대금소송의 승패를 가르는 주요한 쟁점은 소멸시효와 유치권이라 할 수 있으므로 우선 이와 관련한 공사대금소송의 쟁점을 변호사에게 문의해야 할 것입니다. 특수한 문제로서, 발주자가 사실상 도산한 경우 기업회생절차를 밟게 될 수 있는데, 해당 절차에서 공사대금소송을 제기한 수급인이 자신의 채권을 보호받을 수 있는지도 살펴야 합니다.

 공사대금소송에서의 채권 소멸시효는 3년으로(민법 제163조 제3호) 다른 채권보다 비교적 단기의 시효기간이 적용됩니다. 따라서 공사대금채권자로서는 공사대금소송을 제기하기 전에 적절한 시효중단 조치를 취함으로써 채무자인 발주자가 항변할 여지를 없애는 것이 중요합니다. 

 공사대금소송에서 시효중단의 재항변 사유로 주장할 수 있는 조치로는 민법상의 중단사유, 즉 청구와 (가)압류, (가)처분, 그리고 채무승인이 있을 것입니다. 이 중 시효중단의 효력이 강력하면서도 비교적 손쉽게 공사대금소송에서 주장할 수 있는 중단조치는 해당 공사대금에 대한 가압류입니다. 가압류는 현재 대법원판례를 고려할 때 공사대금소송에서 사실상 가장 유효한 시효중단 사유 중 하나로 작용한다고 볼 수 있습니다.

 일단 가압류의 집행이 완료되면 그 후속절차 중 어느 시점에서 중단된 소멸시효기간이 새로이 진행하는 것인지 공사대금소송에서 문제될 수 있는데, 대법원은 이에 대해, 압류의 집행보전의 효력이 존속하는 동안은 권리행사가 지속되는 것이므로 그 시효중단의 효과는 집행보전효력이 유지되는 한 계속된다고 밝혔습니다.(대법원 2006다32781 판결) 이 같은 입장에 따르면 공사대금소송 이전에 공사대금채권을 집행채권으로 가압류하게 되면, 해당 가압류의 효력이 지속되는 한(예컨대 부동산가압류의 경우 가압류등기가 말소되지 않고 남아있는 동안) 설령 본안소송인 공사대금소송에서 승소 확정판결을 받았다 하더라도 가압류에 의한 시효중단 효력은 소멸하지 않게 됩니다.(대법원 2000다11102 판결)

 다만 이 같은 가압류를 집행해 놓은 다음 3년간 공사대금소송의 본안소송을 제기하지 않는 경우 채무자는 사정변경을 이유로 가압류 취소를 신청할 수 있습니다. 이에 공사대금소송에서 채무자는 이 같은 사정변경에 기한 가압류취소는 민법 제175조에 따라 시효중단의 효력이 소급하여 소멸하는 경우에 해당한다고 주장할 수 있습니다. 그러나 대법원은 이 같은 주장을 배척하면서 사정변경으로 인해 가압류가 취소된 때로부터 다시 소멸시효기간이 진행된다고 판시한바(대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다20 판결), 공사대금소송에서도 이 같은 대법원의 입장을 유의할 필요가 있겠습니다.

 공사대금소송을 ‘사실상’ 해결해주는 또 하나의 조치로 유치권행사를 들 수 있습니다. 유치권은 다른 경매절차에서 우선변제권을 갖는 권리가 아니기 때문에, 공사대금소송 자체에서 채권자가 유치권을 내세워 자기에게 변제할 것을 요구할 수는 없습니다. 그러나 유치권이 유효하게 성립하여 존속하는 이상 유치권자는 누구에게도 유치물의 인도를 거절할 수 있으므로, 해당 부동산 등을 낙찰받은 자로부터 사실상 대금변제를 받아 공사대금소송의 목적을 달성할 수 있습니다.

 공사대금소송을 제기할 정도로 발주자가 어려운 상황이라면 필시 기업회생절차를 진행하고 있을 가능성이 높습니다. 이 경우 공사대금소송은 회생사건의 관리인이 수계하여 진행되겠지만, 그보다 중요한 것은 공사대금소송의 대금채권이 공익채권으로 취급되어 회생계획안에 따라 변제받을 수 있는지의 문제입니다. 일단 회생개시결정 이전에 공사가 완료된 경우에는 회생채권에 해당하므로 이 경우에는 공사대금소송을 하더라도 회생계획에 의할 경우 실변제를 받기가 어렵습니다.

 다만 회생개시결정 이후에도 공사가 계속중이라면 이는 채무자회생법상 미이행 쌍무계약에 해당하므로, 공사대금소송의 원고로서는 회생관리인에게 공사계약의 해지와 계속이행 중 선택할 것을 최고해야 합니다. 만일 관리인이 확답을 하지 않는다면. 위 해지권을 포기한 것으로 보기 때문에, 이 경우 공사대금소송은 공익채권으로 보호받을 수 있습니다. 좀 더 세밀한 상담과 법적 대응이 필요하시다면. 법무법인 송경의 부동산전문변호사와 함께 상담받아 진행하시기 바랍니다.  

우리나라의 경우에는 부동산이 재산에서 차지하는 비중이 높다보니 부동산거래가 빈번히 이루어지는 편입니다. 이에 따라 부동산 거래를 하면서 뜻하지 않게 법률문제가 발생하는 경우가 있는데요.

부동산 거래시 매도인, 매수인과 중개인 간 예상치 못한 분쟁의 소지는 불가피한 경우도 있는데요. 이에 생길 수 있는 부동산 분쟁에서 꼭 알아야 하는 부동산 관련 법지식에 대해 부동산변호사와 함께 알아보고자 합니다. 

만약 개업한 공인중개사가 전매제한이 풀린 분양권의 매수인 지위를 가질 수 있을까요? 이 때 법령상 규정된 직접거래가 무엇일까요? 

이에 답할 관련 판례가 있습니다. 공인중개사법에 의하면 직접거래 금지를 하는 취지는 거래상 정보를 자기 이익을 위해 이용합니다. 이로써 매매 당사자의 이익을 해하지 않는 것에 그 목적이 있습니다. 또한 거래 성립을 위해서는 공인중개사가 중개에 대한 의뢰를 받아야 합니다. 

부동산변호사에 따르면, 공인중개사법상 중개인 등은 대상물 매매를 업으로 해서는 안됩니다. 만약 중개인이 매매를 할때 직접 거래나 매매업이 아니라면 계약체결의 자유의 원칙에 기해 제한적으로 허용됩니다. 

그렇다면 만약 중개인이 배우자 명의의 주택이나 임대중인 주택을 직접 거래하고 보수를 받아도 법적으로 문제는 없을까요?

앞서 말한 직접거래 성립을 위해서는 중개인이 매매당사자들로부터 의뢰를 받아야 합니다. 직접 거래는 중개인이 자신의 매매당사자이자 의뢰인과 직접 거래를 하는 것이기 때문입니다. 배우자 명의의 부동산을 중개하는 행위는 금지되지 않습니다. 그러나 본인 명의의 임대주택을 중개하면 직접 거래가 되기도 합니다. 

그렇다면 중개인이 대표인 회사의 부동산을 중개 거래하는 것이 직접 거래에 해당할까요? 중개사법에 의해 중개의뢰인과 직접거래하는 것은 중개인 본인 소유의 목적물을 의뢰인에게 직접 매도하거나 임대, 매수 또는 임차하는 것을 말합니다. 여기의 임대차에는 교환이나 권리이전도 포함합니다. 회사 대표인 중개인 소유의 부동산을 중개하면 직접거래가 아니라고 부동산변호사는 말합니다.  

매매 당사자가 동시에 목적물에 전세를 놓고 중개하면, 매매와 전세에 대한 수수료를 동시 청구가 가능할까요? 동일한 목적물에 동일한 당사자 간의 매매 등 둘 이상의 거래가 하나의 기회로 이뤄진다면, 매매계약 금액만을 적용해야 합니다. 동일한 대상물에 매도인과 임차인, 매수인과 임대인이 각각 동일한 경우를 말합니다. 그러나 제3자에게 전세를 놓는다면, 매매와 전세 수수료를 모두 지급해야 한다고 부동산변호사는 말합니다. 

재개발 조합원 지위 승계시에 수수료 산정을 한다면 이주비는 어떻게 될까요? 재개발이나 재건축에 대한 입주권을 중개합니다. 이 경우 감정평가금액과 거래시까지의 금액 등에 주택 요율을 적용해 중개수수료를 산정합니다. 부동산변호사에 의하면, 이 때 이주비는 포함되지 않습니다. 감정평가금액은 도시정비법상 시행인가가 있은 날부터의 가격이며 권리가액이 아닙니다. 따라서 감정평가금액과 거래시까지의 금액에 프리미엄을 더하면 매매금액이 됩니다. 여기서 이주비를 공제하지 않고 주택요율을 적용하면 됩니다. 

지금까지 법무법인 송경의 부동산변호사와 함께 부동산 중개 거래시 알아두어야할 사항에 대해 알아보았는데요. 부동산 분쟁, 중개, 부동산 소송 등에 대하여는 민형사상 대응과 조치가 모두 가능하면서도 관련소송만을 담당해온 특화된 업무 지식과 특유의 승소 방법으로 전문한 법률 전문가가 적합합니다. 정확한 법률 정보를 얻기 위해서는 직접 상담을 받으시길 권해 드립니다. 지금까지 법무법인 송경이었습니다. 

부동산소송 중 명도소송은 그 비율이 높습니다. 그 만큼 임대인이나 소유자의 입장에서는 임대차계약의 해지나 종료 후에 명도를 받기가 어렵다는 것인데요.  

부동산소송에서 명도소송은 소멸하는 권리 전에 대항력을 가진 임차인 등이 인도명령 대상이 아닌 경우와 인도명령 대상자이지만 매각대금 기일 후 6개월이 지나 점유자가 임의 인도를 거부하는 경우에 명도소송을 제기합니다. 그 소송의 승소로 강제집행을 실행하는 것입니다.

민사집행법상 부동산소송인 명도소송 당사자는 제한적입니다. 대항력있는 선순위 임차인에게 명도소송을 제기해도 법원은 동시이행 판결을 내립니다. 이는 매수인이 명도소송의 이익은 불가합니다. 그러나 인도명령이 아닌 자에 대한 명도소송은 가능합니다. 

인도와 명도를 혼용해 경매에서 채무자나 소유자 등에 대해 매수인에게 점유이전을 명하는 경우 인도명령이라고 합니다. 경매와는 별개로 점유자 등에 대해 소송을 제기할 때에는 명도소송입니다. 명도소송은 6개월이 보통입니다. 원고 승소가 명백하여 본인이 직접 재판에 참여해도 동일합니다. 인도는 순수하게 사실상 지배를 타인에게 이전하는 겁니다. 명도는 사인간의 인도가 불가할때 공권력에 기해 강제적으로 점유를 이전하는 것입니다. 

인도 집행은 부동산에 대해 채무자의 사실적 지배인 점유를 해제하고 수취해 채권자에게 이전하는 부동산소송 절차입니다. 명도집행은 채무자를 퇴거시키면서 반출 후 목적물을 비워 채권자에게 점유이전을 집행합니다. 만약 소유자가 명도소송을 제기한 다음에 점유자가 변경되면 새 점유자에게 재신청해야 합니다. 따라서 인도명령 신청과 달리 기간이 많이 소비됩니다. 명도소송시 점유이전에 대한 금지가처분 신청된 이후에 승소해도 본집행까지 가능합니다.  

다음은 명도소송 신청과 집행 절차입니다. 명도소송시 소유권 이전등기가 완료되면, 원고와 피고의 주소, 청구 취지와 원인 등을 기재하고 자료를 첨부해야 합니다. 이를 법원에 제출하고, 명도소송시 법원과 각 당사자에게 부본을 첨부해야 합니다. 일반 건물일 경우 부동산 목록과 도면이 필요하고 인지대와 송달료를 부동산의 과표를 기준으로 산정해 법원에 제출합니다. 이러한 부동산소송 서류가 작성되면 매가허가결정서와 등기증명서와 부동산 도면, 피고의 등본 등의 자료 제출이 요구됩니다. 

명도소송 신청자는 매수인이나 상속인이 해당됩니다. 매수인의 경우 차순위 매수신고나 경매 매수를 신청한 채권자 등의 경우를 말합니다. 명도소송 대상자는 인도명령 대상자와 임차인을 말합니다. 인도명령 대상자는 대금을 납부한 후 6개월 내에 신청하지 못한 경우를 말합니다. 또한 확정일자를 갖춘 임대차이며 법원에 배당요구를 하였으나 채권액이 많아 배당에서 제외된 임차인의 경우도 이에 포함됩니다. 그리고 경매개시 등기일 전에 전입신고를 하고 가압류나 근저당 등 채권액이 매각금액을 초과합니다. 이 경우 임차인이 소액도 아니어서 아예 배당 받지 못한 임차인의 경우가 부동산소송이자 명도소송의 대상자로 볼 수 있습니다. 

부동산 경매 중이거나 매각대금 납부 후 기간이 경과되면 인도명령 신청은 불가합니다. 따라서 점유자에 대해 명도소송을 제기하는데, 관할 법원은 목적물의 소재지의 관할입니다. 명도소송은 경매와는 별개로 다른 법원에서 심리하게 됩니다. 지금까지 부동산소송 중 명도소송에 대한 신청과 절차에 대해 살펴보았는데요. 인도명령이나 명도소송, 기타 부동산 분쟁에 대하여 소송 절차과 법적 대응에 관해 어려움을 겪고 있으시다면, 법무법인 송경의 부동산전문변호사가 도와드리겠습니다.