건물명도소송 부동산점유이전 금지가처분 먼저 고려해야 합니다.

최근 법무법인 송경에는 임차인이 지속하여 차임을 지급하지 않거나 경매에 낙찰되어 점유자를 내보내야 하는 소송상 문제들로 법률 상담이 많습니다. 바로 건물명도소송에 관한 것인데요. 건물명도소송은 임차인이나 점유자를 건물에서 내보낼 때 제기하는 민사소송입니다.

건물명도소송은 부동산의 임대차기간이 만료되거나 해지되어 점유권이 없는 임차인이 부동산을 비워주지 않을 때 성립합니다. 또는 경매로써 부동산을 낙찰받고 인도명령이 아닌 자에게 점유 이전을 청구하거나 인도 명령 기간으로 6개월을 넘긴 경우를 말합니다. 건물명도소송은 점유자가 건물을 인도하지 않을 때 점유 이전을 위해 제기합니다.

 

임대차계약이 종료되었지만 임차인이 건물 인도를 해주지 않거나 임차인이 차임을 지속적으로 연체하는 경우, 경매 낙찰이 되었으나 점유자가 부동산을 인도해주지 않는 경우 건물명도소송이 제기됩니다. 이중에서도 오늘은 경매 낙찰로 인해 점유자가 불인도하는 경우의 건물명도소송을 살펴보겠습니다.

 

건물명도소송에서 경매의 경우 낙찰받은 경락인은 대금 납부 후 당해 부동산 경매가 계속되고 있는 법원을 통해 점유자에 대한 인도명령이 가능합니다. 해당 점유자에는 대항력이 없어야 하며, 채무자나 소유자, 압류에 의한 점유자를 모두 포함합니다.

건물명소소송시 주의사항은 무엇일까요. 먼저 부동산점유이전 금지가처분을 신청해야 합니다. 민사소송에서는 당사자 승계주의여서, 변론종결 전이라면 판결 효력이 없습니다. 그러므로 건물명도소송 도중에 목적물 점유가 이전된다면 패소하게 됩니다. 만약 제3자에게 새로운 소송을 제기하거나 인수하게 하여 유지시킨다면 가능합니다.

 

 

그러나 부동산점유이전 금지가처분이 있었다면 이전받는 자가 채권자에게 대항은 불가합니다. 당사자가 한정되는 것이 부동산점유이전 금지가처분이며, 그래서 명도소송 제기시 꼭 필요합니다. 만약 명도소송 전인데 부동산점유이전 금지가처분을 하지 않았다면, 후에 승소하고 집행하는데 임차인에게 집행불능이라면 매우 곤란한 상황에 놓이게 됩니다. 따라서 점유이전 금지가처분을 통해 제3자 개입으로 인한 권리집행 방해를 막아주고 당사자와 판결의 효력 있는 집행이 가능하게 됩니다.

이제는 건물명도소송에 대한 관련 판례를 살펴보겠습니다. 토지임대차가 종료되면 임대인이 건물 철거와 부지 인도를 청구합니다. 이러한 청구에 건물매수대금 지급청구와 건물명도 청구가 포함되어 있지 않습니다. 임대인이 기존의 청구를 유지하거나 대금지급에 대응해 지상권에 기한 명도 청구 의사가 있는지를 적극 주장합니다. 임대인은 이에 응해 소를 변경합니다. 그렇다면 지상물 명도 판결을 내려 분쟁해결을 해야 합니다. 94다34265 

건물명도소송은 일반적으로 6개월 이상의 장기간이 소요되므로, 합의가 되지 않는다면 소송제기가 가장 효율적이고 바람직합니다. 차임은 부당이득 반환청구를 통해 받을 수 있으므로, 소송이 없었다면 현재 받을 수 있는 차임에 대한 기대가능성도 고려해 명도 집행 권원을 먼저 얻는 것이 중요합니다. 

마지막으로 건물명도소송은 집행이 매우 중요하므로, 이러한 집행에 관하여 많은 경험이 있는 변호사를 선임하는 것이 중요합니다.