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부동산전문변호사 상가 명도소송 인도명령과의 차이점은?

임차인의 권리를 보호하기 위해 상가임대차보호법이 시행되고 있는 만큼, 임대인도 자신의 정당한 권리를 보호받아야 할 필요가 있습니다.

만일, 임차인의 불법행위가 지속되어 퇴거를 요구하였으나 임차인이 이에 불응한다면 법원에 상가를 명도 하도록 청구할 수 있습니다.

상가에 대한 명도소송과 인도명령의 차이점에 관하여 부동산전문변호사와 자세히 살펴보겠습니다.

상가 건물을 인수한 한씨는 해당 건물에서 옷 가게를 운영하고 있던 오씨에게 보증금과 임대료를 기존 금액의 세 배 이상 인상할 것이라며 통보하였습니다.

오씨는 이를 받아들이지 않았고 이에 한씨는 상가에 대한 명도소송을 제기하였습니다.

법원은 상가건물 임대차보호법 상 5년 간 보장된 계약갱신 요구권 기간이 이미 지난 상태라며 한씨의 손을 들어주게 되었습니다.

하지만 오씨는 이러한 판결에 불복해 가게를 계속 점유했으며 수차례 이어진 강제집행을 저지하다가 신체 일부를 다치기도 하였습니다.

이러한 갈등은 2년간 지속되다 결국 오씨는 한씨에게 폭행을 가하게 되었고, 결국 폭행죄로 고소당하게 되었습니다.

이처럼 실제 상가 명도소송과 관련되어 다양한 분쟁과 예기치 못한 문제가 발생하는 경우가 많습니다.

따라서 소송을 제기하기 전부터 현재 상황을 면밀히 살핀 후 그에 맞는 적절한 대응을 진행해야만 임차인과의 분쟁이 원만히 해결될 수 있을 것임을 부동산전문변호사가 설명드릴 수 있습니다.

그렇다면 명도소송은 무엇일까요?

상가나 부동산의 점유자가 적법한 이유 없이 부동산의 인도를 거절하는 경우 부동산을 비우고 넘겨달라는 것을 청구할 수 있는 소송입니다.

◆ 명도는 언제 진행할 수 있을까요?

- 경매 낙찰 후 점유 권한이 없는 자가 점유하고 있는 경우

- 임대차기간이 종료되었음에도 임차인이 점유하고 있는 경우

- 인도명령 신청기간이 경과한 경우 등

이렇듯 다양한 이유로 상가에 대한 명도를 청구할 수 있으므로 부동산전문변호사의 법적 도움을 통해 자신의 정당한 권리를 요구하시길 바랍니다.

그렇다면 상가 명도소송이 인도명령과 다른 점은 무엇일까요?

◆ 명도소송

1. 신청 시기 : 제한이 없습니다.

2. 신청 대상 : 대항력 있는 점유자를 상대로 합니다.

3. 진행 과정 : 소송 제기에 의한 심문 후 판결합니다.

4. 소요 기간 : 소송 제기 후 5개월 내외의 기간이 소요됩니다.

◆ 인도명령

1. 신청 시기 : 대금 납부 후 6개월 이내에 진행해야 합니다.

2. 신청 대상 : 소유자, 채무자 또는 대항력이 없는 점유자를 상대로 합니다.

3. 진행 과정 : 소유자 또는 채무자의 경우 심문을 진행하지 않습니다.

4. 소요 기간 : 명령을 신청한 후 2주 ~ 3주 내외로 결정됩니다.

조씨는 윤씨가 소유한 건물의 1층에서 미용실을 운영하던 중, 임대료 및 관리비를 연체하게 되었습니다.

이에 윤씨는 내용증명을 통해 수 차례 관리비와 임대료를 지급해 줄 것을 요구하였으나, 조씨는 반드시 납부하겠다는 확인서만 작성하였을 뿐 실제로는 어떠한 금원도 지급하지 않고 있었습니다.

윤씨는 임대료를 납부하지 않은 채로 계속해서 영업을 이어가며 수익을 얻고 있는 조씨가 괘씸하여 결국 부동산변호사를 선임하여 명도소송을 제기하게 되었습니다.

윤씨의 변호인은 조씨가 관리비와 임대료를 2기 이상 체납하였고, 임대차계약서에 의거하여 조씨와의 임대차계약을 적법하게 해지 할 수 있으므로 임대차계약해지에 따라 상가를 명도할 것을 주장하였습니다.

또한 연체한 임대료와 관리비 등의 손해에 대한 손해배상까지 함께 청구하였습니다.

이에 법원은 조씨는 윤씨에게 상가를 인도하고, 임대료와 관리비를 다 갚는 날까지 연 25%의 비율에 의한 금원을 지급하라고 판결하였습니다.

위의 사례와 같이 임차인이 2기 이상 임대료를 연체하였다면 임대인은 적법하게 임대차계약을 해지 할 수 있는 권리가 있습니다.

이를 통해 상가 명도소송을 진행할 수 있으며 더 나아가 임대료 연체로 인해 발생한 손해에 대하여 손해배상까지 청구할 수 있다는 점 부동산전문변호사가 설명드릴 수 있습니다.

상가의 경우 임대차계약에 따라 임차인과 다양한 법적 분쟁이 발생할 수 있으나, 반드시 전문 법률 지식이 있어야만 상황을 원만히 해결할 수 있을 것입니다.

법무법인 송경은 상가 명도소송을 비롯하여 다양한 부동산소송에 대해 부동산전문변호사가 의뢰인과 직접 1:1 상담을 진행해 드리고 있습니다.

신뢰할 수 있는 법적 해결 노하우를 지닌 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사를 중심으로 부동산소송전담팀을 구성하여 명쾌한 법적조력을 제시 해드리고 있습니다.

ㅇㅇ지역의 지역주택조합에 가입한 유씨는 시중 분양가가 너무 비싸 집을 구매하지 못하고 있던 와중에, 지인의 소개로 한 지역주택조합에 가입을 하게 되었습니다.

유씨는 지역주택조합 홍보대행사의 직원과 상담을 하고 그 자리에서 바로 계약을 했습니다.

조합원 모집을 위한 홍보 대행사의 실장은 유씨에게 1차 분담금 1,500만원, 2차 분담금 1,500만원, 3차 분담금 1,800만원만 납입하면 추가 분담금이 없다는 설명을 했습니다.

총 4,800만원으로 아파트를 매입할 수 있다는 말에 유씨는 일단 가입은 했으나, 주변 지인들에게 물어보니 계약서 조항이나 이런 것들을 꼼꼼히 따져봐야 한다며 지역주택조합 탈퇴를 권유했습니다.

곧바로 유씨는 다음날 혿보 대행사의 실장에게 전화해서 지역주택조합 탈퇴를 하고 싶다고 했으나, 1차 납입금에서 업무대행비 500만원을 제외하고 1,000만원만 돌려줄 수 있다는 답변을 받았습니다.

조합원 가입 전 실장은 유씨에게 업무대행비가 있다는 말은 했지만, 구체적으로 얼마인 지는 말하지 않았고 추가 분담금이 없다는 식으로 설명을 했습니다.

유씨는 실장의 말만 믿고 계약서를 구체적으로 읽어보지 않은 채 사인을 한 것입니다.

즉시 유씨는 부동산전문변호사를 찾아 지역주택조합탈퇴에 대하여 상담을 진행하였습니다.

대부분 지역주택조합 탈퇴를 원하는 의뢰인 분들의 경우에 위의 사례와 같이 관련 법률에 대한 지식이 거의 없이, 단순히 저렴한 비용으로 집을 구매할 수 있다는 이유로 덜컥 홍보대행사 직원의 말만 믿고 계약서에 사인을 하고 입금을 하게 됩니다.

경우에 따라서는 원만한 탈퇴도 가능하기 때문에, 오늘은 이러한 상황에서 어떻게 대응해야 할지 부동산전문변호사와 함께 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

전국적으로 부동산 가격이 올라가면서 조금이나마 저렴한 가격으로 내 집 마련을 하기 위해 구매할 방법을 알아보던 중 지역주택조합에 가입하는 분들이 많습니다.

지역주택조합이란.
일정한 지역에 거주하는 주민이 주택이나 아파트를 건설하기 위해 주택조합을 설립한 뒤 공동으로 토지를 매입하고 그 조합원들은 저렴한 가격에 주택이나 아파트를 분양받는 제도를 말합니다.

문득 보아서는 높은 경쟁률을 필요로 하는 청약에 당첨되지 않고도 일반 주택분양가보다 저렴하기 때문에 좋은 제도처럼 보일 수 있지만 사실은 위험성이 크므로 정확하게 알아보고 주택조합에 가입해야 합니다.

이때, 만약 조합이 부지의 매입을 실패하거나 시공할 회사를 구하지 못하거나 또는 건축사업의 승인을 받지 못하는 경우 조합원은 주택을 분양받지 못한다는 조건을 필요로 합니다.

그러나 대부분의 일반 사람들이 지역주택조합에 가입하는 것이 재건축 또는 재개발조합아파트를 분양받는 것과 같은 것으로 잘못 생각하고 섣불리 계약을 하는 경우가 많습니다.

이는 주택건설사업이 진행되는 일부의 주택조합을 제외하고, 제대로 준비가 갖추어지지 않은 상태에서 조합원을 모집하는 경우가 많기 때문에, 지역주택조합으로 입주까지 진행이 된 경우는 전체 지역주택조합 중에서 20% 넘을 정도로 실제 입주율이 낮습니다.

더 나아가 지역주택조합에 가입하면 조합원으로서의 의무가 발생하기 때문에 조합의 탈퇴가 어려워지고 사업이 지연되면 사업 유지비나 운영비 또는 토지의 구입비 상승으로 인한 추가 분담금도 발생할 수 있습니다.

또한  내부의 비리나 조합원 간의 갈등으로 인하여 사업에 문제가 생기기도 합니다.

따라서 지역주택조합에 가입한 뒤 이러한 상황이 발생된다면 조합원은 당연히 탈퇴를 원할 것입니다.

지역주택조합에는 몇 가지 문제점이 있습니다.

첫 번째로, 실제 사업의 부지 확보가 어렵기 때문에 사업이 실패하는 경우가 많습니다.

두 번째로, 건설사업의 승인을 받는 절차가 매우 까다롭고 복잡합니다.
지구단위 계획도 수립해야 하고 사업의 승인 자체가 어렵기 때문에 초기 홍보한 것과 다르게 사업의 규모를 계속 축소하게 될 수밖에 없습니다.

또한 조합운영비뿐만 아니라 조합원 모집 비용, 컨설팅 비용, 모델하우스의 운영비용 등 부담이 커지면서 이 후에 채무의 초과 상태가 됩니다.

그러다 결국 시간이 지연되면서 조합원들 간에 분열이 일어나고 조합장을 비롯하여 임원들이 교체되기도 하고 민사나 형사소송에 연루되기도 합니다.

지역주택조합탈퇴와 관련하여 사례를 함께 보도록 하겠습니다.

ㅁㅁ시 소재에 있는 P주택조합은 조합원들에게 토지를 90% 허가 받았다고 말했습니다.

그러나 조합원들이 조사한 결과 실제로 인가 받은 토지가 최소한에 해당하는 80%에도 미치지 못한 것을 알게 되었고, 결국 조합원들은 부동산전문변호사와 직접 상담을 진행하였습니다.

부동산전문변호사의 상담을 통한 방향성을 정한 조합원들은 P주택조합을 상대로 지역주택조합소송을 제기했습니다.

이에 대하여 법원에서는 P주택조합은 조합원에 대한 사기 의도가 있었다고 판단하며, 연 15%의 율로 지연손해금을 지급하라는 판결을 내렸습니다.

또 다른 지역주택조합탈퇴의 사례를 살펴보겠습니다.

지역주택조합과 계약을 체결한 서씨는 금액을 지급하고 나서야 몇 달 뒤 조합 측에서 허위와 과장된 광고를 했다는 사실을 알게 되었습니다.

토지를 90% 이상 확보했기 때문에 건축이 확실시 된다거나, 분양가를 저렴하게 제시해놓고 이후에 추가 분담금을 요구하는 등 대표적인 허황된 광고였던 것입니다.

서씨는 자신과 비슷하게 피해를 본 사람들을 카페를 통하여 만날 수 있었고 곧바로 피해자들과 함께 계약을 해지하고 계약금을 다시 돌려받는 손해배상청구를 하기 위하여 부동산전문변호사를 찾아 상담 후 지역주택조합탈퇴를 위한 소송을 진행하였습니다.

일반인들은 당연히 지역주택조합에 대한 전문 지식과 이러한 상황에 대한 경험과 노하우 등이 없기 때문에 홀로 조합에 대응할 수 없을뿐더러 금전적인 손해를 피하기도 힘든 것이 현실입니다.

따라서 이러한 경우에는 반드시 부동산전문변호사와의 상담을 통하여 자신의 상황에 대하여 정확하게 파악하고 계약서 등을 바탕으로 하여 전략을 세우는 등의 대응을 준비해야 지역주택조합탈퇴와 함께 계약금 환불까지 받을 수 있습니다.

어떠한 소송이든 시간이 지체될수록 사건이 악화될 수 있습니다.

지역주택조합탈퇴의 문제는 결코 단순하지 않기 때문에 어려운 상황에 처해 계신다면 고민하지 마시고 실제로 오랜 시간 지역주택조합탈퇴와 관련된 사건에 해결 경험이 있는 법무법인 송경의 부동산전문변호사의 먼저 1:1 직접 상담을 받아보시길 바랍니다.

한 건물주인 옹씨는 손씨와 2년의 임대차에 관한 약정을 했습니다.

이 후에 2년마다 1번씩 약정을 갱신하여 4번의 계약을 하며 오랜 기간 계약관계를 유지하다보니 한두 달 정도의 세를 밀리는 것에 대해 옹씨는 어느 정도 손씨를 이해를 해 주었습니다.

그러나 계속되는 불경기로 손씨는 계속해서 세를 내지 못하는 상황이 되었고 이 같은 상황이 7개월이나 지속되게 되었습니다.

이에 옹씨는 더는 참지 못하고 임차인 손씨에게 월세가 과도하게 밀렸기에 더 이상의 계약 관계를 유지할 수 없다며 계약해지 통보를 하였지만, 손씨는 거부하고 나가지 않았습니다.

아무리 건물의 주인인 상황이라 할지라도 개인이 강압적으로 퇴거를 하게 된다면 불법으로 고소를 당할 수 있으므로 옹씨는 곧장 부동산전문변호사를 찾아 도움을 요청하였고, 손씨를 상대로 명도소송을 준비하였습니다.

이처럼 실제로 우리 주변에 흔하게 발생되는 건물주인과 세입자간의 문제에서 임대인은 명도소송을 통하여 법적으로 권리를 주장할 수 있습니다.

최근 집주인이 불법 세입자를 대상으로 자리를 비워달라는 취지로 법적 다툼을 하는 명도소송이 자주 발생하고 있습니다.

명도소송이란.
집주인이 실 거주를 하기 위하여 세입자에게 자리를 비워줄 것을 요구하는데 비우지 않거나 또는 세입자가 임대료가 연체된 상황에 비우지 않는 상황에서 제기할 수 있는 소송을 말합니다.

명도소송의 경우. 보통 부동산점유이전금지가처분과 함께 진행합니다.

부동산점유이전금지가처분이란.
부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로, 해당 물건을 본 집행 시까지 그대로 유지하게 하는 것을 말합니다.

즉, 명도소송을 할 예정이니 위장 세입자나 다른 사람에게 해당 부동산을 넘기지 말고 채권자에게 부동산을 넘길 것을 조치 취하는 처분을 뜻하는 것입니다.

가처분신청과 관련 있는 것이 바로 제소전화해입니다.

당사자 간에 민사 분쟁이 소송으로 번지는 것을 방지하고자하는 절차 중 하나로 소송 전에 법관 앞에서 화해 조서를 받는 것과 같습니다.

이를 통하여 확정 판결과 같은 효력 및 강제집행 등으로 이어질 수 있습니다.

그러나 이러한 절차를 했음에도 불구하고 월세를 지불하지 않고 집 또는 상가 등을 비워주지 않는다면, 결국 명도소송을 통하여 정확하게 해결을 해야 합니다.

상가임대차보호법 개정안 시행 이후로 집주인과 세입자 간의 분쟁 등이 이어지는 가운데, 소송을 당한 측이나 소송을 제기하는 측이나 모두 법률적 지원이 필요할 수밖에 없게 되었습니다.

세입자가 처음 계약한 2년의 당시에, 이후 2년을 더 거주할 수 있도록 한 '계약갱신요구권'과 갱신될 때 임대료의 5% 이상을 인상하지 못하게 한 개정안 등을 비롯하여 여러 가지로 바뀌어가는 법률에 대응하기 위해서는 반드시 먼저 관련법에 풍부한 지식을 보유한 부동산전문변호사의 자문을 구해야 합니다.

특히, 집주인이 실 거주 하고 있다면 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 등. 여러 변수가 존재하기 때문입니다.

상가임대차보호법 개정에도 불구하고 임대차 계약기간의 만료, 임대인의 동의 없는 임차물 전대 등의 문제가 발생한다면 물론 일방 해지가 가능하기도 합니다.

또한 임차인의 부동산 훼손 및 멸실 등의 상황이라면 이 역시도 해지 및 소송으로 이어질 수 있습니다.

그러나 이러한 상가임대차보호법이 적용되는 건물인지 혹은 명도소송이 가능한지 여부에 대해서 나 홀로 파악하기 또한 결코 쉽지 않습니다.

그렇다면 상가임대차보호법이 적용되는 상가건물임대차는 어떠한 대상일까요?

사업자등록 대상이 되는 건물이어야 합니다.

이는 임대차 목적물인 건물이 영리를 목적으로 하는 영업용인지에 대한 판단이 필요한 것입니다.

상가든 집이든 지속적으로 임대료를 미납하는 등으로 계약해지 의사를 통지하는 과정에는 반드시 많은 어려움과 분쟁이 존재하며, 명도소송의 경우에는 6개월에서 1년가량, 또는 복잡한 관계가 얽혀있다면 그 이상의 기간도 소요될 수 있는 소송이기 때문에 반드시 해당 사안에 대한 경험이 많은 부동산전문변호사와 함께 하는 것이 명쾌한 해결책이 됩니다.

법무법인 송경의 부동산전문변호사는 사무장이 아닌 전문변호사가 직접 의뢰인과 일대일 상담을 진행하고 있으며, 그동안 부동산 관련된 수많은 소송 경험을 통한 노하우로 의뢰인에게 최적의 해결책을 마련하고 있습니다.

인테리어공사는 주거인 아파트 등 집뿐만 아니라 상가, 사무실 등 여러 영역에서 이루어지고 있고, 이러한 이유 때문에 크고 작건 간에 누구나 인테리어공사를 의뢰해 본 경험이 많게 됩니다.

이 글에서는 인테리어공사와 관련된 하자소송 문제를 다루어 보겠습니다.

우선 간략한 사례를 통해 문제제기를 해 보려 합니다.

甲이 인테리어 공사를 완성할 것을 약정하고, A씨가 그 일의 결과에 대한 보수의 지급을 약정한 도급계약에 기초하여, 인테리어하자소송으로써 A씨는 완성된 목적물의 하자를 원인으로 甲에게 그 하자의 보수를 청구하거나 하자의 보수에 갈음하여 혹은 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다. 물론 A씨는 甲이 손해배상의 제공이 있을 때까지 인테리어 공사대금의 지급을 거절할 수 있습니다.

이는 민법 제667조에 따른 하자담보책임을 근거로 합니다.

다만 위 규정 1항 단서에 따라 하자가 중요하지 않고 그 부분에 대한 보수에 과다한 비용이 예상되는 경우라면 A씨는 하자보수나 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 없고 그 하자로 인하여 입은 손해의 배상만을 청구할 수 있습니다.

반면 하자가 중요한 경우에는 실제로 보수에 필요한 비용이 손해배상에 포함되고 그 액수는 목적물의 완성시가 아닌 하자보수 청구시 혹은 손해배상 청구시를 기준으로 산정하면 됩니다. (대법원 95다30345 판결)

그럼 본격적으로 이러한 인테리어하자소송을 자세히 살펴보겠습니다.

우선 건축용어로써 인테리어는 쾌적한 실내 환경을 만들기 위해 실내 마감재나 조명기구 등을 바꾸는 것을 말합니다.

그런데 인테리어 공사의 하자로 인해 오히려 생활이나 영업에 지장이 생긴다면 인테리어하자소송을 제기하여 하자의 보수 또는 손해배상을 구할 수 있습니다.
 
물론 인테리어에 하자가 발생하였는지 여부는 도급인과 수급인 사이의 명시적 또는 묵시적 합의에 의한 설계변경을 거쳐 최종적으로 확정된 도면을 기준으로 판단하는바(대법원 2013다92866 판결), 이를 객관적인 증거로 삼아 인테리어하자소송의 승소 전략을 세울 수 있습니다.

다만 이러한 인테리어하자소송은 인테리어 공사가 완료된 날로부터 1년 내에 제기해야 합니다.

이는 민법 제670조에서 하자의 보수, 손해배상의 청구 및 계약의 해제는 목적물의 인도를 받은 날로부터 1년 내에 하여야 한다고 규정되어 있기 때문입니다.

따라서 해당 기간이 도과하면 인테리어 공사를 한 부분에 하자가 발생하더라도 인테리어하자소송을 제기할 수 없는바, 공사가 완료되면 반드시 확인해야할 체크리스트를 작성하여 꼼꼼하게 공사 부분을 점검하여야 합니다.

그리고 혹시 있을지 모르는 하자보수 문제를 위해 도급계약을 체결하면서 계약서에 규정상의 기간보다 장기간의 하자보수기간을 약정하는 것도 도움이 됩니다. (대법원 2002다4290 판결 참조)

다만 이러한 인테리어하자소송은 목적물의 하자가 공사를 의뢰한 도급인이 제공한 재료의 성질에 따른 것이라거나 해당 하자가 도급인의 지시에 기인한 것이라면(건설산업기본법 제28조 참조) 수급인에게는 하자담보책임이 발생하지 않는바, 목적물에 하자가 발생한 도급인이 수급인을 상대로 인테리어하자소송을 제기하고자 하는 경우 이러한 점을 반드시 확인해야 합니다.

그러나 대법원 94다31747 판결을 보면 수급인이 그 재료 또는 지시의 부적당함을 알면서도 이 점을 도급인에게 고지하지 않았다면 도급인은 인테리어하자소송을 제기하여 수급인에게 책임을 물을 수 있다고 판시하고 있는바, 전문변호사와 함께 이러한 사정이 있는지를 반드시 검토해야 합니다.

한편 인테리어가 완료된 이후에는 하자의 보수를 청구하더라도 보수를 차일피일 미루는 경우가 빈번하고 해당 건물에 생활하면서 드러나는 하자도 존재하는바, 인테리어 초기부터 각 공정별로 세심하게 살펴보는 것이 좋습니다.

예를 들어 위의 A씨처럼 미용실 인테리어를 하는 경우라면 천장, 벽, 붙박이 가구, 카운터 등의 공사에 마감 등의 불량은 없는지, 혹은 약속된 자재를 사용하였는지 등을 살펴야 하며 방수, 미장, 타일, 유리, 도배, 커튼, 바닥공사에서는 들뜸이나 깨진 부분이 없는 지 등을 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

그리고 우리나라는 1500만원 이상의 인테리어 공사를 하는 사업자는 반드시 건설업 등록을 하여야 하고 손해배상을 위한 공제 가입 등을 요구하고 있는바, 인테리어 업자를 선택할 때에는 위와 같이 건설산업기본법에 따라 등록된 건설업자를 선정하여 도급계약을 체결하는 것이 추후 하자보수 및 인테리어하자소송에서 유리합니다.

물론 소규모의 인테리어가 필요한 경우라면 해당 인테리어 업체가 어떤 공사를 했는지 혹은 인테리어하자소송에 휘말린 사례는 없는지 확인해보는 것이 좋습니다.

참고로 임차인이 임차건물에 인테리어 공사를 한 뒤 특정 목적으로 사용하던 중 건물 내에 심각한 결로 현상이 발생하여 임차 건물 내의 집기 등이 손상되는 경우가 있습니다.

이러한 경우 해당 하자(건물 내에 결로 현상)가 인테리어 때문이 아닌 즉, 임대 건물의 하자로 인한 것이라면 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. (대법원 2010다89876,89883 판결)

왜냐하면 건물 내의 결로 현상 등은 임대인이 수선하지 않으면 임차인이 계약에 의해 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 중대한 하자에 해당하기 때문입니다.

다만 임대인이 목적물을 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하더라도 해당 장해가 임차인이 손쉽게 고칠 수 있을 정도라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않습니다. 셀프인테리어 공사부터 대규모 인테리어 공사에 이르기까지 요즘의 인테리어는 생활에 활력을 주는 하나의 방법입니다.

다만 늘어나는 인테리어 공사와 함께 인테리어하자의 피해를 호소하는 목소리도 늘어나고 있습니다. 이런 경우에는 반드시 인테리어하자소송의 다수의 경험과 만족할 결과를 안겨드린, 부동산전문변호사와 함께 사안을 해결하는 것이 가장 좋은 방법인바, 법무법인 송경에서 함께하시기 바랍니다.

건설소송유형에는 공사의 각 단계에서 계약내용을 이행하지 않은 경우의 채무불이행청구와 계약내용 이행중 일방의 불법행위로 손해를 배상하라는 불법행위청구, 공사대금미지급에 기한 공사대금청구소송, 완공 후 발생하는 하자에 대한 하자보수청구 등의 유형이 있습니다. 오늘은 건설소송변호사와 함께 공사대금청구소송과 관련하여 주의사항에 대하여 알아보겠습니다.

공사대금청구는 막대한 비용이 투입되는 건설업의 특성상 추가 공사, 완공에 대한 입장 차이가 원인이 되어 발생합니다. 공사대금청구소송과 관련이 있는 법률분쟁으로는 새로 시공된 건물로 인해 제3자가 조망권, 일조권 등의 침해를 받았을 경우 그 침해에 대하여 피해자가 손해배상소송을 청구하는 경우도 있습니다.

건설소송을 진행하게 된 경우, 소송 제기시 추후 판결을 받고나서도 집행이 이루어지지 않을 상황을 대비하여 보전처분인 가압류와 가처분을 미리 해두어야 하는데요. 공사대금청구소송은 추가공사와 구두계약이 많아 입증이 어렵고 재판부에서 양측에 입증 기회를 제공하면 소송이 길어지는 경우가 많습니다. 건설분쟁이 발생하였다면 일단 보전처분을 먼저 진행하면 좋습니다.

또한 공사대금청구소송에서 법원의 재판부에서는 양측의 주장을 들어보고 일방의 신청에 따라 감정인을 지정하여 양쪽에서 주장하는 내용에 대한 감정인의 의견을 듣게 되는데요. 소송절차에서 감정은 가장 중요한 절차로서 당사자는 현장에서 최대한의 증거를 확보하고 이를 법적으로 제시하여야 합니다. 건설소송변호사와 함께 감정신청서와 감정 의견을 작성하여 법원에 제출하게 됩니다. 충분한 증거를 준비하지 않다가 감정결과가 나온 후에야 적극 입증을 하는 경우가 많은데요.

이렇게 감정 결과가 절대적으로 판결에 영향을 미치기에는 사실상 어렵기 때문에 적절한 시기에 건설소송변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다. 더욱이 1심에서 감정을 받게 되면 항소심과 상고심에서는 재감정을 하기는 사실상 어렵습니다. 간혹 1심 결과가 좋지 않게 나와 항소심에서 그 결과를 뒤집을 수 있는지에 대한 상담을 하시는데, 1심에서 진행한 감정 결과를 무시할 수는 없다는 현실적 제약이 있는 것을 말씀드리고 싶습니다.

한편, 공사 수급 업체가 완공이나 공사 중단 후에 계약 잔금이나 기성고 공사대금을 구하거나 추가공사대금 지급을 구하는 소송(즉 추가 공사대금청구소송)을 제기하면, 도급업체는 공사대금의 존재나 금액을 다투면서 동시에 수급업체가 지급해야 할 하자보수비용이나 지체상금이 공제돼야 한다고 항변하는 것이 공사계약 건설소송입니다.

공사대금채권이 인정되기 위해서는 공사 시행과 대금지급 약정이 있어야 합니다. 정산 방식의 도급계약이 아니었거나 추가공사 사전합의가 없었던 이상, 단지 원래 공사보다 추가된 부분이 있다고 해서 추가공사대금이 인정되지는 않을 수 있습니다. 공사 초기에는 대부분 계약서를 작성하지만 추가 공사 부분에 있어서는 구두로 진행하는 경우가 많기 때문에 결국 청구하는 측이 어느 정도의 입증을 하였는지가 판결 결과는 가르는 관건이라 할 것입니다.

건설공사 시 특약을 따로 두지 않았음에도 당초 계약과 다르게 공사가 진행되는 경우가 많은데요. 이를 대비해서라도 항상 공사 진행 사항 전반에 관해 서면화하여 증거를 남기고 유사시에 이를 수집하는 등 철저한 대비가 필요하겠습니다. 법원은 계약의 목적이나 계약서상 추가공사가 예정돼 있거나 정산관련조항이 있는지, 공사를 하게 된 경위 또는 실제 공사가 이뤄진 부분과 물량내역서 및 산출내역서와의 비교, 도급인의 공사현장에서의 상주 여부 등 여러 사정을 종합해 판단하고 있습니다.

건설소송이나 관련 부동산분쟁의 특징은 이해관계인이 수인입니다. 도급인과 시공사, 하도급 업체, 설계사. 감리회사, 보증회사, 수분양자 등의 이해가 복잡하게 얽혀 있어 법률적 쟁점도 많습니다. 소송 분야도 다양한데요. 하자보수 소송을 비롯해 공사대금이나 용역비, 하도급 분쟁, 건설 관련 영업정지 처분, 벌점 부과 처분 등 행정 소송으로도 가능합니다.

 최근에는 일조권과 조망권 분쟁이 새로운 쟁점으로 떠올라 건설 관련 형사 소송도 늘어나는 추세여서 공사대금청구소송 등 관련 법적 도움이 필요하시다면 건설소송변호사를 통해 상담받으시길 제안드립니다.

내가 살고 있는 주택 근처에 공장이나 납골당 등과 같은 혐오시설이 입주한다면 어떻게 대응해야 할까요. 이 같은 경우 인근 주민들에게 인정되는 법적 수단이 바로 ‘건축허가처분취소청구“입니다. 건축허가처분취소청구는 입주시설의 소유자 등을 상대로 하는 것이 아니라 그에게 해당 시설을 지을 수 있도록 건축허가를 내준 지자체장을 상대로 하는 행정소송입니다. 실질적으로는 건축허가를 받은 처분상대방을 겨냥한 것이지만 허가처분의 위법성을 공적으로 입증해야 건축허가처분취소청구에서 승소할 수 있는 것이지요. 따라서 행정소송의 기준과 심리구조를 정확히 파고드는 법무법인만이 좋은 결과를 안겨줄 수 있는 소송이 바로 건축허가처분취소청구입니다.

인근 시설의 건축을 저지하기 위해 행정소송인 건축허가처분취소청구 외에 공사중지가처분이나 금지소송 등의 민사절차를 선택하는 것도 가능합니다. 행정소송과 민사소송 각가 장단점이 있기 때문에 반드시 건축허가처분취소청구가 원고에게 유리하다고 단정할 수는 없지요. 공사중지가처분의 경우 금지의무가 곧바로 상대방 건축주에게 발생하며 강제집행을 원고 내지 신청인이 직접 진행할 수 있기에 건축허가처분취소청구보다 유리한 면도 분명 있습니다.

하지만 공사금지가처분은 이른바 만족적 가처분이라 하여 인용결정을 받기가 굉장히 까다로우며, 무엇보다 피보전채권(상대의 건축행위로 인한 일조권, 조망권 등의 침해 손해배상청구권)의 소명이 어려워 일조감정을 받지 않는 한 승소하기 어려워 이 점에서 건축허가처분취소청구의 강점이 있습니다. 건축허가처분취소청구에서는 건축허가처분의 적법한지 여부가 기준이 되기 때문에, 일조권 등 민사소송에서 가장 문제되는 “수인가능성” 문제에 얽매이지 않고 승소판결을 받을 수 있습니다. 건축법과 관련 허가요건규정의 해석에 기해 허가권자인 지자체장의 재량판단에 하자가 있다는 점만 입증한다면 건축허가처분취소청구에서 승소해 건축중인 구조물을 모두 위반건축물로 만들 수 있습니다.

다만 건축허가처분취소청구의 경우 크게 문제되는 것이 두 가지가 있는데, 그 중 하나가 바로 “원고적격”의 문제입니다. 건축허가처분에 잘못이 있다 하여 모든 국민이 이에 대해 건축허가처분취소청구를 할 수 있는 것은 아닙니다. 행정처분의 하자를 주장할 “법률상 이익”이 있는 자만 건축허가처분취소청구를 할 수 있는데, 그 자격을 원고적격이라고 부릅니다. 행정소송법 제12조에는 법률상 이익이 있는 자만이 취소소송을 제기할 수 있다고 규정하였을 뿐 구체적인 판단기준을 밝히고 있지 않은데, 의뢰인이 건축허가처분취소청구를 할 수 있는 자격이 되는지 여부부터 행정소송변호사의 검토가 필요합니다.

대법원은 취소소송을 제기할 법률상 이익은 처분의 근거법령의 해석상 원고에게 개별적, 직접적, 구체적 이익을 보호하는 것으로 평가할 수 있어야 인정된다는 입장입니다. 결국 원고 변호사의 근거법령(헌법상 기본권 포함) 해석능력에 따라 건축허가처분취소청구가 실체심리를 받아보기도 전에 “각하”될 수도, 그렇지 않을 수도 있는 것입니다.

건축허가처분취소청구의 원고적격 문제에서 참고할 만한 판례사안을 구체적으로 예시해 보면, 구 도시계획법(현 국토의 계획 및 이용에 관한 법률)상 도시계획결정을 통해 공설화장장 설치를 하려 하자 인근 주민이 취소소송을 제기한 사안에서 대법원은 해당 도시계획법 규정뿐 아니라 동법에서 요건규정으로 인용하고 있는 매장 및 묘지 등에 관한 법률(현 장사 등에 관한 법률) 및 같은 법 시행령의 해석상 주민에게 원고적격이 인정된다고 판단하였습니다.(대법원 94누14544) 해당 판결은 비록 건축허가처분취소청구에 관한 것은 아니지만, 인용된 법령까지 포괄적으로 검토해 원고적격을 인정받을 수 있다는 점에서 의미있는 판례라 하겠습니다.

또한 건축주가 시행중인 사업이 환경영향평가 대상사업인 경우에는 환경영향평가법령은 원고적격의 근거규정으로 보고 환경영향평가 대상지역 안에 거주한 주민에게 건축허가처분취소청구의 법률상 이익을 인정하는 방법도 있습니다. 대법원은 환경영향평가법을 근거로 주민이 공유수면매립면허처분 취소를 구할 수 있다고 판단한 바, 이 같은 법리는 건축허가처분취소청구에도 동일하게 적용될 수 있을 것입니다.

한편 아무리 원고적격을 갖춘 건축허가처분취소청구라 하더라도 실체적인 위법성을 밝혀내지 못하면 원고 패소판결을 받을 수밖에 없습니다. 건축허가처분취소청구에서 실체 요건을 입증하려면 우선 건축허가처분이 기속행위가 아닌 재량행위임을 밝혀야 합니다. 나아가 피고인 지자체장이 재량권을 잘못 행사해 위법하다는 점을 확실히 증명해야 비로소 건축허가처분취소청구에서 승리할 수 있습니다.

이처럼 건축허가처분취소청구는 다각적 관점에서 빈틈없이 법률검토가 이루어져야 승소할 수 있기에, 혐오시설 인근 주민분께서는 건축이 완공되기 전에 법무법인 송경의 건설소송팀을 찾아주시기 바랍니다.

 상가건물에 관한 세입자와 건물주 간의 갈등은 어제 오늘의 일이 아니지만, 최근에는 이에 관한 법적 갈등이 형사문제로까지 비화되고 있어 부동산전문변호사의 도움이 필요합니다. 2018년 많은 이들의 안타까움을 불러일으킨 소위 궁중족발 사건이 발생하였고, 이후 상가건물 임대차보호법이 개정되었지만 부동산전문변호사의 상담을 요하는 임대차 계약갱신 등 분쟁은 끊이지 않고 있습니다. 개정된 상가임대차법 규정에 따라 앞으로는 10년 간 임차인의 계약갱신요구권이 보장되었지만, 이것만으로 모든 문제가 해결되는 것은 아닙니다. 

 결국 부동산전문변호사를 통해 관련 법리 및 사실입증을 정확히 수행하는 당사자가 명도소송 등에서 유리한 판단을 받게 될 것입니다. 계약갱신이 가능한 기간은 일단 연장되었기에, 앞으로의 민사소송에서는 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 각호의 계약갱신 거절사유에 해당하는지 여부를 핵심 쟁점으로 보아야 하므로.  부동산전문변호사를 통해 사안에 대한 최신 판례(하급심 사례 포함) 및 관련 법리를 풍부하게 인용할 필요가 있습니다.

 구체적인 판례가 없는 경우에는 결국 재판부의 이익형량에 따라 판결결과가 달라질 수 있으므로 부동산전문변호사를 통해 구체적 타당성에 대해서도 충분히 소명해야 합니다. 법원에서 계약갱신 관련 주로 고려하는 사실요소로는 1) 임차인의 투하자본 회수 가능성, 2)  임대인의 계약의 자유 3) 임차인에 대한 신뢰보호의 필요성을 들 수 있으므로, 이와 관련하여 부동산전문변호사를 통해 자기에게 유리한 사정을 최대한 어필해야 하겠습니다. 

 임대차계약의 갱신거절 사유로 가장 자주 문제된 것이 재건축인데, 이에 관하여는 부동산전문변호사를 통해 법령 및 판례변화를 정확히 알아둘 필요가 있습니다. 오래된 상가건물 또는 전통시장의 경우 소유주가 재건축사업을 위해 임대차 연장을 거절하는 경우가 있어 부동산전문변호사의 단골 상담주제가 되는데요. 구 상가임대차법상에는 재건축을 이유로 임차인의 계약갱신요구가 거절될 수 있음을 명시하였지만 그 거절 요건이 구체화되어 있지 않아 이에 관한 소송이 자주 발생해 왔습니다.

 그러다가 2013년 상가임대차법이 개정되어 재건축을 사유로 갱신거절을 하는 경우에도 임대인이 동법 제10조 제1항 제7호 각목의 요건을 갖춘 때에만 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 것으로 정리되었습니다. 따라서 재건축이 상가임대차 갱신 사유가 될 수 있는지 여부에 관하여 2013년 이전의 판례를 참고하는 것은 신중할 필요가 있으므로, 부동산전문변호사의 상담검토를 받아볼 후에 인용 여부를 결정해야 합니다. (다만 2013년 법개정 이전에 체결되거나 갱신된 임대차계약에 대해서는 위 개정조문이 적용되지 않으므로, 종전의 판례를 참고해야 할 것입니다.)

 재건축을 계약갱신요구 거절사유로 주장하였던 하급심판결 사례들을 보면, 대체로 건축 애대수선허가 등을 받은 것만으로는 부족하고 임대차기간 중 신축건물에 대한 설계용역이 완료되었다거나 지자체 건축위원회 심의가 가결되었다는 등 실제 재건축이 있을 것으로 예상되는 객관적 사정이 인정되어야 한다는 취지로 판단한 적이 많아 이에 관한 부동산전문변호사의 사실입증이 필요하였습니다. 개정법 시행으로 인해 이 같은 요건이 보다 구체화된 바, 이제는 (실제 재건축이 진행될 것인지 여부를 불문하고) 임대차계약 체결 당시 임대인이 재건축계획을 임차인에게 고지한 사정이 인정되어야 부동산전문변호사를 통해 계약갱신을 적법하게 거절할 수 있을 것입니다. 그러므로 재건축계획이 있는 임대인이라면 신규 세입자가 들어올 때부터 부동산전문변호사의 검수를 받은 계약서 등을 통해 고지사실을 입증해야 하겠습니다.

 만일 계약 당시 이 같은 구체적인 고지가 이루어지지 않았다면 부동산전문변호사를 통해 다른 갱신거절사유가 인정될 여지가 있는지 살펴야 합니다. 특히 건물의 노후 여부가 민사소송에서의 중요한 쟁점이 될 수 있는데, 대개의 경우 부동산전문변호사의 감정신청 등을 통해 입증할 수밖에 없을 것입니다. 임대인 입장에서는 하자감정 등을 신청하려면 감정료를 예납해야 하는 바, 감정료를 미리 내는 것과 승소시 경제적 이익, 승소가능성 등을 종합해 부동산전문변호사의 정확한 소송진단을 받아 보아야 합리적인 선택을 할 수 있습니다.

 재건축 문제를 포함한 상가임대차 갱신 문제에 관하여는 법무법인 송경의 부동산전문변호사에게 맡겨 주시기 바랍니다.