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최근 법무법인 송경에는 임차인이 지속하여 차임을 지급하지 않거나 경매에 낙찰되어 점유자를 내보내야 하는 소송상 문제들로 법률 상담이 많습니다. 바로 건물명도소송에 관한 것인데요. 건물명도소송은 임차인이나 점유자를 건물에서 내보낼 때 제기하는 민사소송입니다.

건물명도소송은 부동산의 임대차기간이 만료되거나 해지되어 점유권이 없는 임차인이 부동산을 비워주지 않을 때 성립합니다. 또는 경매로써 부동산을 낙찰받고 인도명령이 아닌 자에게 점유 이전을 청구하거나 인도 명령 기간으로 6개월을 넘긴 경우를 말합니다. 건물명도소송은 점유자가 건물을 인도하지 않을 때 점유 이전을 위해 제기합니다.

임대차계약이 종료되었지만 임차인이 건물 인도를 해주지 않거나 임차인이 차임을 지속적으로 연체하는 경우, 경매 낙찰이 되었으나 점유자가 부동산을 인도해주지 않는 경우 건물명도소송이 제기됩니다. 이중에서도 오늘은 경매 낙찰로 인해 점유자가 불인도하는 경우의 건물명도소송을 살펴보겠습니다.

건물명도소송에서 경매의 경우 낙찰받은 경락인은 대금 납부 후 당해 부동산 경매가 계속되고 있는 법원을 통해 점유자에 대한 인도명령이 가능합니다. 해당 점유자에는 대항력이 없어야 하며, 채무자나 소유자, 압류에 의한 점유자를 모두 포함합니다.

건물명소소송시 주의사항은 무엇일까요. 먼저 부동산점유이전 금지가처분을 신청해야 합니다. 민사소송에서는 당사자 승계주의여서, 변론종결 전이라면 판결 효력이 없습니다. 그러므로 건물명도소송 도중에 목적물 점유가 이전된다면 패소하게 됩니다. 만약 제3자에게 새로운 소송을 제기하거나 인수하게 하여 유지시킨다면 가능합니다.

그러나 부동산점유이전 금지가처분이 있었다면 이전받는 자가 채권자에게 대항은 불가합니다. 당사자가 한정되는 것이 부동산점유이전 금지가처분이며, 그래서 명도소송 제기시 꼭 필요합니다. 만약 명도소송 전인데 부동산점유이전 금지가처분을 하지 않았다면, 후에 승소하고 집행하는데 임차인에게 집행불능이라면 매우 곤란한 상황에 놓이게 됩니다. 따라서 점유이전 금지가처분을 통해 제3자 개입으로 인한 권리집행 방해를 막아주고 당사자와 판결의 효력 있는 집행이 가능하게 됩니다.

이제는 건물명도소송에 대한 관련 판례를 살펴보겠습니다. 토지임대차가 종료되면 임대인이 건물 철거와 부지 인도를 청구합니다. 이러한 청구에 건물매수대금 지급청구와 건물명도 청구가 포함되어 있지 않습니다. 임대인이 기존의 청구를 유지하거나 대금지급에 대응해 지상권에 기한 명도 청구 의사가 있는지를 적극 주장합니다. 임대인은 이에 응해 소를 변경합니다. 그렇다면 지상물 명도 판결을 내려 분쟁해결을 해야 합니다. 94다34265 

건물명도소송은 일반적으로 6개월 이상의 장기간이 소요되므로, 합의가 되지 않는다면 소송제기가 가장 효율적이고 바람직합니다. 차임은 부당이득 반환청구를 통해 받을 수 있으므로, 소송이 없었다면 현재 받을 수 있는 차임에 대한 기대가능성도 고려해 명도 집행 권원을 먼저 얻는 것이 중요합니다. 

마지막으로 건물명도소송은 집행이 매우 중요하므로, 이러한 집행에 관하여 많은 경험이 있는 변호사를 선임하는 것이 중요합니다.

A가 B 소유의 건물을 보증금 3,400만 원에 전세로 입주해 거주하고 있던 중 B는 은행에 해당 건물을 담보로 금원을 대출받기 위해 A에게 아래와 같은 부탁을 하였고 이에 A는 B에게 각서를 써주었습니다.

각서의 내용은 A와 B는 서로 간에 임대차계약을 체결하거나 그에 대한 보증금을 지급한 적이 없다는 내용이 담겨 있었고 B는 이를 은행원에게 주장하여 건물에 대한 담보가치를 높게 평가받았습니다.

결국 B는 높은 대출금을 받을 수 있었습니다. 이후 은행은 해당 건물에 대한 경매절차가 끝날 때까지도 A와 B 사이에 실제로 임대차계약이 존재해 전세관계가 있다는 사실을 알지 못했습니다.

이러한 상황에서 은행은 A에게 건물의 명도를 청구하였고 A는 말을 번복하여 전세금반환을 내세워 명도를 거부하기에 이르렀습니다. 그리하여 A와 은행 사이에는 건물명도소송이 불거지게 되었는데요.

우리 법원은 A와 은행의 건물명도소송에 대하여 A의 명도 거부가 금반언 내지 신의칙에 위반된다고 판단하였습니다. 

실제 상황에서 A와 B는 전세금 3,400만원의 임대차계약을 체결하였고 B는 주민등록 상에 전입신고까지 마쳤습니다. 그런데 그 후 A는 은행 직원에게 임대차계약을 체결하거나 보증금을 지급할 바가 없다고 하였습니다.

이에 대한 각서까지 작성해 준 A가 과연 건물명도소송에서 보호 받을 수 있었을까요? 위에 살펴본 법원의 판례에 따르면 건물명도소송에 있어 A는 보호받을 수 없었습니다. 바로 신의칙 내지 금반언 원칙에 위배되었기 때문입니다.

그러나 만약 A가 건물명도소송 당시 동시이행 항변이 금반언 내지 신의칙에 위반되는지 여부에 대해 부동산변호사를 통해 조금 더 강력하게 주장하였다면 상황을 달라졌을 수도 있습니다.

위와 같은 건물명도소송의 경우 전문성을 갖춘 노련한 변호사를 통해 정당한 권리가 있음을 주장한다면 의뢰인이 원하는 최적의 결과를 성취하게 될 수도 있기 때문에 변호사의 선임이 매우 중요합니다.

법무법인 송경은 복잡. 난해한 건물명도소송을 위한 부동산변호사를 다수 보유하고 있습니다. 사건의 수임부터 결과에 이르기까지 의뢰인의 권리를 보호하기 위해 최선을 다하고 있습니다.