부동산소송 명도소송의 신청과 절차를 알려드려요!

부동산소송 중 명도소송은 그 비율이 높습니다. 그 만큼 임대인이나 소유자의 입장에서는 임대차계약의 해지나 종료 후에 명도를 받기가 어렵다는 것인데요.  

부동산소송에서 명도소송은 소멸하는 권리 전에 대항력을 가진 임차인 등이 인도명령 대상이 아닌 경우와 인도명령 대상자이지만 매각대금 기일 후 6개월이 지나 점유자가 임의 인도를 거부하는 경우에 명도소송을 제기합니다. 그 소송의 승소로 강제집행을 실행하는 것입니다.

민사집행법상 부동산소송인 명도소송 당사자는 제한적입니다. 대항력있는 선순위 임차인에게 명도소송을 제기해도 법원은 동시이행 판결을 내립니다. 이는 매수인이 명도소송의 이익은 불가합니다. 그러나 인도명령이 아닌 자에 대한 명도소송은 가능합니다. 

인도와 명도를 혼용해 경매에서 채무자나 소유자 등에 대해 매수인에게 점유이전을 명하는 경우 인도명령이라고 합니다. 경매와는 별개로 점유자 등에 대해 소송을 제기할 때에는 명도소송입니다. 명도소송은 6개월이 보통입니다. 원고 승소가 명백하여 본인이 직접 재판에 참여해도 동일합니다. 인도는 순수하게 사실상 지배를 타인에게 이전하는 겁니다. 명도는 사인간의 인도가 불가할때 공권력에 기해 강제적으로 점유를 이전하는 것입니다. 

인도 집행은 부동산에 대해 채무자의 사실적 지배인 점유를 해제하고 수취해 채권자에게 이전하는 부동산소송 절차입니다. 명도집행은 채무자를 퇴거시키면서 반출 후 목적물을 비워 채권자에게 점유이전을 집행합니다. 만약 소유자가 명도소송을 제기한 다음에 점유자가 변경되면 새 점유자에게 재신청해야 합니다. 따라서 인도명령 신청과 달리 기간이 많이 소비됩니다. 명도소송시 점유이전에 대한 금지가처분 신청된 이후에 승소해도 본집행까지 가능합니다.  

다음은 명도소송 신청과 집행 절차입니다. 명도소송시 소유권 이전등기가 완료되면, 원고와 피고의 주소, 청구 취지와 원인 등을 기재하고 자료를 첨부해야 합니다. 이를 법원에 제출하고, 명도소송시 법원과 각 당사자에게 부본을 첨부해야 합니다. 일반 건물일 경우 부동산 목록과 도면이 필요하고 인지대와 송달료를 부동산의 과표를 기준으로 산정해 법원에 제출합니다. 이러한 부동산소송 서류가 작성되면 매가허가결정서와 등기증명서와 부동산 도면, 피고의 등본 등의 자료 제출이 요구됩니다. 

명도소송 신청자는 매수인이나 상속인이 해당됩니다. 매수인의 경우 차순위 매수신고나 경매 매수를 신청한 채권자 등의 경우를 말합니다. 명도소송 대상자는 인도명령 대상자와 임차인을 말합니다. 인도명령 대상자는 대금을 납부한 후 6개월 내에 신청하지 못한 경우를 말합니다. 또한 확정일자를 갖춘 임대차이며 법원에 배당요구를 하였으나 채권액이 많아 배당에서 제외된 임차인의 경우도 이에 포함됩니다. 그리고 경매개시 등기일 전에 전입신고를 하고 가압류나 근저당 등 채권액이 매각금액을 초과합니다. 이 경우 임차인이 소액도 아니어서 아예 배당 받지 못한 임차인의 경우가 부동산소송이자 명도소송의 대상자로 볼 수 있습니다. 

부동산 경매 중이거나 매각대금 납부 후 기간이 경과되면 인도명령 신청은 불가합니다. 따라서 점유자에 대해 명도소송을 제기하는데, 관할 법원은 목적물의 소재지의 관할입니다. 명도소송은 경매와는 별개로 다른 법원에서 심리하게 됩니다. 지금까지 부동산소송 중 명도소송에 대한 신청과 절차에 대해 살펴보았는데요. 인도명령이나 명도소송, 기타 부동산 분쟁에 대하여 소송 절차과 법적 대응에 관해 어려움을 겪고 있으시다면, 법무법인 송경의 부동산전문변호사가 도와드리겠습니다.